Grenoble es una comuna francesa y la tercera ciudad más grande de la región Auvernia-Ródano-Alpes después de Lyon y Saint-Étienne. Con una población de 670 000 habitantes, Grenoble es la mayor metrópoli de los Alpes, de ahí su apodo " capitale des Alpes ". Ciudad dinámica y de rápido crecimiento, Grenoble es considerada como el centro científico de Europa.

La ciudad tiene más de quince barrios con miles de viviendas divididas en residencias primarias, residencias secundarias y viviendas ocasionales. 

En abril de 2010, el precio de los bienes inmuebles cayó bruscamente, afectando a todo tipo de inversiones inmobiliarias en Grenoble. Con una gran población y precios de propiedad relativamente accesibles, Grenoble es ahora una excelente opción para la inversión en propiedades de alquiler.

Su fuerte potencial económico y demográfico hace que sea fácil establecerse en la ciudad, aquí hay algunas informaciones y consejos útiles para una inversión inmobiliaria llave en mano en Grenoble.

Grenoble: una ciudad cada vez más atractiva

Gracias a su posición como la decimosexta ciudad más cara de Francia, Grenoble se ha convertido en el tercer centro urbano más denso de Francia. 

La ciudad está entre las 5 ciudades más populares para los estudiantes y está naturalmente entre las 3 ciudades universitarias más importantes. De hecho, la ciudad ofrece una excelente gama de instalaciones universitarias como centros universitarios y científicos, escuelas de negocios, grandes escuelas, etc. La revista L'étudiant ha clasificado a la ciudad como la primera ciudad universitaria donde es bueno estudiar. La ciudad se situó por delante de Nantes y Burdeos en la clasificación de 2018-2019. Este detalle tiene un peso significativo si quieres hacer una inversión de alquiler en Grenoble.

 

Características específicas del mercado de Grenoble

La inversión inmobiliaria en Grenoble se caracteriza por varias especificidades entre las que destaca el dinamismo del mercado con precios de venta estabilizados. Por lo tanto, cualquier inversión inmobiliaria de alquiler en Grenoble es un buen negocio si se tienen en cuenta los bajísimos tipos de interés y el volumen estable de las transacciones. También hay que tener en cuenta que el precio de los bienes inmuebles varía en Grenoble según el barrio. Así, en los barrios menos solicitados, el precio tiende a disminuir, pero aumenta en los barrios más solicitados.

Si se pregunta dónde invertir en Grenoble, los inversores prefieren los pisos de estudiantes con pequeñas superficies que permitan un alto rendimiento bruto de alquiler. En Grenoble, no todos los barrios tienen la misma rentabilidad financiera y algunos son más dinámicos que otros. En efecto, el hipercentro de la ciudad, Championnet, el barrio de los anticuarios ofrece un excelente ambiente de vida, está cerca del hospital de Grenoble y es uno de los más solicitados. Otros distritos también tienen demanda, en particular el sector del valle de Grésivaudan y el distrito de los cuarteles de Bonne.

También hay buenas oportunidades en el mercado de alquiler en los muelles de Grenoble, en la península y en los distritos de Europole. Ofrecen verdaderas oportunidades para los inversores, ya que están en auge con la construcción de escuelas, centros de investigación y la industria de vanguardia. Además, Grenoble es una ciudad estudiantil, por lo que su necesidad de vivienda es muy grande, especialmente en ciertas épocas del año. La población estudiantil es particularmente aficionada a los espacios pequeños como estudios, T1s y grandes pisos para compartir. Por lo tanto, el rendimiento es muy interesante para el inversor.

 

 

El metro cuadrado en Grenoble

El precio del metro cuadrado en Grenoble, como en todo el campo inmobiliario, fluctúa según la ubicación del apartamento. Pero en Grenoble, la calidad de la propiedad también es importante, por lo que una propiedad de calidad construida en una zona de bajo potencial podría también atraer a los compradores. Siendo la seguridad muy importante en esta ciudad, las propiedades que ofrecen una gran protección en términos de protección de la propiedad son, por lo tanto, naturalmente valoradas.

En julio de 2020, el precio medio del m2 de los apartamentos en Grenoble se estimaba en 1.578 euros para su gama más baja y en 3 201 euros para su gama más alta. Es importante señalar que el precio medio es bastante atractivo, ya que es 2 351 euros. Se trata de un precio relativamente asequible en comparación con otras grandes ciudades de la región. 

El coste de una inversión de alquiler en Grenoble

Las inversiones inmobiliarias en Grenoble en pequeñas superficies son perfectamente posibles y por una buena razón, los precios de los apartamentos de dos habitaciones empiezan en 105 000 euros. Pero por este precio, todavía tendrá que hacer algunas renovaciones. Para los antiguos apartamentos de tres habitaciones, tendrás que planear 140 000.

En el mercado inmobiliario de Grenoble, los apartamentos son muy populares y, por lo tanto, raros, lo que justifica su precio relativamente alto en comparación con las casas que pueden ser más accesibles. 

Rentabilidad de las propiedades de alquiler en Grenoble

Debido a las especificidades del mercado inmobiliario de Grenoble, que atrae principalmente sólo a los jóvenes y a los ancianos, los apartamentos renovados están en alza. Por lo tanto, son fácilmente rentables y ofrecen una tasa de rendimiento que oscila entre el 3 y el 9%, dependiendo de las características específicas de la propiedad que se ofrece. 

Es importante señalar que la renovación de Grenoble se ve facilitada por numerosas ayudas estatales. Este es el caso de la Ley Denormandie 2019 que permite a los inversores inmobiliarios de Grenoble invertir en la antigua. Esta ayuda está perfectamente adaptada en el caso de Grenoble donde los apartamentos presentes en el centro de la ciudad son raros y se caracterizan por la presencia de muchas viviendas antiguas y deterioradas.

Las diferencias entre los alquileres amueblados y los vacíos

Para su inversión inmobiliaria de alquiler, la elección del tipo de alquiler es esencial para tener una buena rentabilidad y, en este sentido, tiene que elegir entre alquilar su apartamento amueblado o vacío. Cada una de estas modalidades de alquiler ofrece sus ventajas y sus límites. Para elegir su alquiler de bienes inmuebles en Grenoble, es necesario por lo tanto tener en cuenta estos criterios, pero también las especificidades del mercado de Grenoble. El alquiler desnudo se refiere al alquiler de un apartamento sin amueblar y tiene un estatus diferente al del alquiler amueblado. Aquí, la vacante de alquiler se reduce con un contrato de tres años. Además, en términos de costos de mantenimiento y renovación, el alquiler sin muebles es más barato y ahorra dinero, pero en términos de rentabilidad, no es tan bueno como el alquiler de muebles.

Por su parte, el alquiler de muebles en Grenoble significa que el alojamiento está equipado con mobiliario. Se rige por la condición de arrendatario amueblado no profesional (LMNP) y es más ventajoso que el alquiler simple. Así, bajo el régimen real, los muebles y los trabajos de renovación son deducibles de los ingresos por alquiler. Por consiguiente, el alquiler amueblado (estatus LMNP) es más rentable en términos de ingresos por alquiler. También puede elegir otros regímenes fiscales, como el régimen micro BIC. Como Grenoble es una ciudad estudiantil, es obvio que el alquiler de apartamentos amueblados tendrá más éxito comparado con el alquiler de apartamentos desnudos. Los alquileres amueblados o de temporada, ya sea por la duración del año escolar o por el turismo, parecen una buena inversión.

Tarifas de gestión de alquiler en Grenoble

La gestión de los bienes raíces en términos de empleo es delicada y requiere habilidades especiales en la gestión y en el campo de los bienes raíces. Se utilizan varios criterios para determinar el nivel de gestión de la propiedad de alquiler, como la calidad del apartamento, el monto del alquiler o su proximidad a la agencia. Sin embargo, las tasas varían de un organismo de gestión de la propiedad a otro y pueden negociarse. Las tasas de administración de propiedades de alquiler también varían según los servicios prestados. 

 

Perspectivas para el mercado inmobiliario de Grenoble en 2020

Los dos años anteriores estuvieron marcados por un mercado inmobiliario muy saludable en comparación con 2009 y 2010. Se prevé que la tendencia continúe en toda Francia este año. En efecto, en Grenoble, el mercado debería permanecer estable en 2020. Los expertos son unánimes en este punto, en el 2020 notaremos un ligero aumento de los precios del 1% al 2%.

Además, los bajos tipos de interés y las pequeñas variaciones de los tipos de interés deberían fomentar el uso del crédito y mantener la estabilidad del mercado.