Co living : un nouveau concept d’investissement immobilier

Le coliving est un nouveau concept immobilier qui devient de plus en plus prisé en France. Il s’agit d’un concept à mi-chemin entre la colocation et le séjour de courte durée dans un hôtel. En effet, dans une maison en coliving, les locataires disposent de leurs espaces privatifs, mais se partagent aussi des espaces communs. Les logements loués en coliving associent le luxe et le confort pour le grand plaisir des locataires. Désormais, les particuliers, les jeunes et surtout les personnes en transition dans leur vie, à la recherche d’un logement pour une courte durée optent pour ce type de location. En plus de profiter d’un appartement confortable, cette solution permet aussi de faire des économies sur le loyer. Ainsi, le coliving propose une niche particulièrement porteuse actuellement dans l’immobilier locatif. Il s’agit d’une nouvelle forme d’investissement que les futurs investisseurs devraient connaitre. 

Qu’est-ce que le coliving ?

Le coliving consiste à vivre à plusieurs dans un même bien loué en meublé. Ce bien propose à ses locataires ou co-livers des services mutualisés ainsi que des espaces communs et privés. Dans ce cas, l’intimité de chacun est préservée même en vivant en communauté. Cette forme de location se présente comme une version plus évoluée de la colocation. En coliving, chaque personne possède une unité indépendante comprenant une chambre, une salle de bain et parfois une petite cuisine. 

  • Les origines du coliving

Il s’agit d’un concept né aux États-Unis dès le début des années 2000. Pendant ce temps, l’habitat partagé a été destiné pour loger les néo résidents de manière à ce que ces derniers puissent profiter d’une meilleure qualité de vie. A partir de ce moment, les grandes villes du monde comme Tokyo et Berlin ont adopté le coliving comme mode vie. Ce concept correspond aux exigences de la génération milléniale ainsi que les startuppers et les freelancers. Ce phénomène n’est devenu vraiment populaire en France que depuis 2017 et il est devenu de plus en plus tendance en ce moment. 

  • Les éléments qui composent une résidence en coliving

Dans une résidence en coliving, les espaces partagés peuvent comprendre des chambres pour le  salon, une terrasse, un grand jardin, une salle de sport, un spa, un espace coworking ou autre. Ce type de logement propose également un large panel de service mutualisé comme un internet haut débit, le ménage, la fourniture comme les linges de maison, l’abonnement à Netflix ou OCS ou encore un parking surveillé. Dans certaines résidences, une conciergerie est même présente pour la réception des livraisons ou pour apporter les vêtements au pressing. Ces offres supplémentaires seront comprises dans le loyer. Dans un bien loué en coliving, la décoration des chambres ainsi que les services fournis ont été inspirés de ceux des hôtels.

  • À qui est destiné ce type de location ?

En général, la majorité des occupants d’un habitat partagé sont des personnes qui ont besoin de trouver une demeure temporaire, c’est-à-dire pour une courte durée. Les actifs en mission et les étudiants en mobilité sont les principaux locataires en coliving. Il peut également s’agir de personnes qui traversent une période de transition dans leur vie comme les hommes ou les femmes récemment divorcées. Un expatrié qui revient dans son pays peut aussi rechercher une demeure pour la louer pour une courte durée le temps d’acquérir sa résidence principale ou de trouver l’appartement idéal. Il est aussi possible que les locataires d’une résidence en coliving soient des personnes qui ont besoin d’un logement le temps que les travaux dans sa résidence principale soient finis. 

Les personnes qui apprécient certaines formes de partage comme la colocation, le coworking ou encore le covoiturage, sont les plus susceptibles d’apprécier le coliving. Pour ces locataires, l’objectif est de trouver la meilleure solution pour bénéficier d’un logement en location clé en main . Ce, tout en profitant de l’opportunité de pouvoir nouer des liens avec d’autres gens.

Les avantages du coliving

À l’heure actuelle, le coliving est de plus en plus prisé en France. En raison des différents avantages que cette forme d’hébergement apporte, elle est vraiment appréciée aussi bien par les locataires que les investisseurs.

  • Des relations simplifiées entre co-livers

Le principal atout d’une maison partagée est qu’il évite à ses occupants de subir les contraintes de la colocation comme les querelles sur les tâches ménagères, le partage de frigo. Chaque locataire peut jouir de son propre espace privatif ainsi que de prestations supplémentaires qui vont permettre de faciliter la vie au quotidien. Cela va simplifier les rapports entre co-livers. L’habitat partagé se présente également comme une solution d’ hébergement collective pour rompre la solitude . À savoir qu’en France, plus de 10 millions de personnes vivent seules avec pour unique alternative la colocation. Certes, la colocation est loin d’être une solution extensible et à la portée de tous vu que le nombre de logements dédié à cette activité reste encore très faible. Ainsi, le coliving se présente comme une excellente solution pour vivre seul tout en tissant des liens communautaires avec les autres occupants du logement.

  • Un bail plus flexible

Cette activité locative fait foi à des baux particulièrement flexibles. À savoir que la durée de séjour dans une résidence en coliving est comprise entre 1 mois et 1 an. La durée moyenne d’un locataire est estimée à 10 mois. Ce qui apporte une certaine flexibilité au marché immobilier. Pour les locataires, cela permet de bénéficier d’un appartement confortable sur une courte période tout en tissant un lien social vraiment fort. En coliving, les différentes prestations proposées ainsi que l’assurance habitation sont inclus dans le loyer.

  • Pour faire des économies

Il a été constaté que cette forme de location permettrait aux locataires de faire des économies importantes. En effet, il faut savoir qu’occuper un espace privatif tout en bénéficiant d’une espace de service partagée supplémentaires coûte environ 850 euros par mois. Par contre, il faudra compter jusqu’à 1000 euros pour disposer d’un simple appartement meublé à Paris . Il ne faut pas oublier les prestations supplémentaires inclus comme le spa ou la salle de sport . Ainsi, cette solution permettrait de faire des économies sur certains frais indispensables au quotidien. 

  • Disposer d’un appartement adapté à son centre d’intérêt 

Pour les locataires, l’objectif est de disposer d’un logement confortable tout en ayant l’opportunité de tisser des liens communautaires autour d’un même mode de vie . En effet, un autre avantage du coliving est que ce mode de location permet à ses occupants de profiter d’une habitation qui correspond à son centre d’intérêt. Il faut savoir que certaines résidences proposent des services par thème. Il est possible que la résidence se spécialise dans le domaine culinaire par exemple et les locataires auront l’occasion de bénéficier d’un cours de cuisine ou d’avoir à sa disposition un barbecue dans la partie commune de la maison. Il se peut aussi que la résidence soit spécialisée dans le bien-être et propose des activités comme le spa ou le yoga. Ainsi,le coliving permet de partager une demeure avec des personnes ayant les mêmes centres d’intérêt. 

  • Une perspective alléchante pour les entreprises

Pour convaincre de nouveaux collaborateurs, les entreprises proposent des perspectives d’évolution autour du coliving. D’ailleurs, il faut remarquer que sur le marché du travail actuel, on constate une tendance à vouloir privilégier le confort de son logement pour sélectionner le poste de son choix. De ce fait, si le logement est offert, le collaborateur est susceptible d’accepter le poste proposé. Dans ce cas, on peut dire que le logement fait partie du package avec l’offre d’emploi. Aussi, pour les entreprises tout comme les salariés, le coliving est une opportunité en or. En ce moment, ce sont surtout les particuliers qui optent pour le coliving. Cependant, cela risque d’être différent à l’avenir. Désormais, de nombreuses sociétés se tournent vers cette solution d’hébergement pour séduire de nouveaux collaborateurs. 

Coliving et coworking, de nouvelles tendances immobilières très populaires

  • Habitat partagé, un phénomène émergent

Après le coworking , l’idée de l’habitat partagé est le phénomène émergent du marché immobilier français actuellement. Le coworking est un phénomène qui a fait ses preuves auparavant. Il s’est développé d’une manière vraiment forte. En effet, l’idée de lieux de travail partagé a particulièrement séduit de nombreuses personnes. Par la suite, il est devenu un phénomène séduisant dans le cadre de l’immobilier collaboratif. En ce moment, le coliving est en train d’appâter de nombreux investisseurs tout comme les locataires. Cette évolution de la location offre de nouvelles possibilités, qui s’inscrivent dans l’avenir de l’immobilier en répondant aux besoins des locataires. D’ailleurs, pour ces derniers, il s’agit d’un moyen efficace pour obtenir un appartement sans que les espaces soient trop petits.

  • Le coliving en France

Bien que le coliving soit encore un phénomène récent, il s’est fortement développé en France ces dernières années. En général, les start-ups sont les plus présents sur le marché du coliving. À ce sujet, Lime, créée par Agathe Duboureau a été le premier à proposer des suites en plein centre-ville de Bayonne dès 2017. D’autre part, la start-up Colonie a proposé plusieurs espaces dédiées au coliving. Ces résidences se trouvent principalement à Fontainebleau (77), à Noisy-le-Grand (96) et dans le Paris 20 e . Par la suite, de nombreux autres espaces de coliving ont vu le jour en France, si l’on ne cite que la Casa Wellness Colombes (92), The Babel Community à Marseille (13), ECLA à Massy-Palaiseau (91) ou encore Casa sportifs maisons . EL e marché de l’investissement immobilier en coliving est particulièrement concentré dans la région Ile-de-France. 

  • Des investisseurs séduits par le coliving

Étant donné que le marché pour les maisons partagées est en pleine expansion et ce type d’investissement locatif permet de bénéficier de multiples avantages, de nombreux investisseurs se sont intéressés par le projet. C’est pourquoi mis à part les start-ups, de nombreux entrepreneurs sont attirés par cette solution d’hébergement. Plusieurs acteurs historiques du coworking comme Weworkou encore La Mutinerie se sont aussi intéressés par ce projet. Le coliving a également séduitles acteurs de grand renom dans le secteur immobilier, dont BNP Paribas, Quartus et Bouygues et Vinci immobilier. Ainsi, l’idée de la maison partagéedevrait prendre de l’ampleur dans les années à venir. D’ailleurs, les spécialistes de l’immobilier envisagent que plus tard, il est possible que le coliving soit en concurrence avecles autres investissements locatifs comme les résidences séniors par exemple.

  • Les grandes tendances 

Sur le marché de l’immobilier locatif, le concept  est innovant. Étroitement lié au développement de nouvelles technologies et à un mode de consommation qui privilégie l’usage plutôt que la propriété, le coliving rompt les codes de l’habitat traditionnel. Son succès est surtout dû au renouveau communautaire remettant au goût du jour autour de la tribu connectée. Il axe la vie collective autour de grands thèmes. Il s’agit de grandes tendances vers lesquels le coliving doit se tourner. Parmi ces tendances, on peut citer :

  • Le travail : dans la majorité des cas, la communauté des occupants du bien est soudée autour de la vie professionnelle. Il s’agit d’ailleurs du premier projet qui a conduit le coliving à ses débuts. En général, les locataires comprennent une population d’entrepreneurs du web en phase de lancement. Pour ces derniers, la proximité de leur demeure et de leur espace de travail en fait une solution idéale. 
  • Le lifestyle : pour les investisseurs souhaitant se lancer dans le coliving haut de gamme, les résidences axées sur le lifestyle sont les plus séduisantes. Il s’agit d’ensembles associant les dernières tendances du design et proposant des services très recherchés par les jeunes actifs
  • L’économie : le coût élevé des appartements dans les grandes villes est une des raisons qui poussent les jeunes à se regrouper. L’objectif est de mutualiser les coûts de l’habitation comme l’assurance, les frais de copropriété, l’énergie. Ainsi, cette solution permet de profiter d’une habitation de qualité à moindre coût, notamment dans les grandes villes. 

 

Quelle est la rentabilité d’un investissement en coliving ? 

Depuis la popularisation du coliving en France, il a été constaté que les demandes pour ce type de logements sont dix fois supérieures à la capacité d’accueil. Cette situation de la demande locative est le premier point à considérer pour un investissement en coliving. 

  • Une forte demande locative

Le point fort du coliving réside dans le fait qu’il propose tous les avantages de la colocation, mais en plus moderne. En effet, il accentue la flexibilité et les offres tournées vers la génération Y. Aussi, la demande pour un habitat partagé ne se limite pas qu’aux étudiants, elle s’étend à toutes les personnes en mobilité. De ce fait, les investisseurs doivent développer des offres de prestation sur mesure destinée aussi bien aux étudiants jeunes actifs. 

Cette activité locative se présente comme un placement sûr et rentable. En effet, même si elle est susceptible de présenter un risque de turnover élevé, le propriétaire bailleur pourra remplacer sans aucun problème les locataires sortants. Par ailleurs, comparée à la location saisonnière, la formule est plutôt avantageuse. Elle n’exige pas d’importante gestion locative et il n’y a aucun creux entre chaque passage. En revanche, avec le besoin des locataires de louer de petites surfaces, la demande locative en coliving devient extrêmement croissante.

En ce qui concerne la rentabilité, le prix des loyers va fortement varier en fonction de l’attractivité du bien ainsi que de l’emplacement. Pour une maison partagée , le prix moyen du loyer est de 900 euros en région parisienne et il est de 700 euros en province. Certes, il a été constaté que les locataires sont prêts à débourser une somme supérieure à celle du marché pour profiter d’une maison assorti d’un ensemble de services. Ainsi, dans les métropoles comme le Grand Paris , le montant des loyers pour un studio peut s’élever jusqu’à 900 euros et la rentabilité nette se situe autour de 4 à 8 %. Investir dans ce type de bien est une stratégie de volume et l’acquisition du bien immobilier nécessite un budget important. De ce fait, les revenus locatifs doivent amortir le prix du foncier.

  • Le régime fiscal

Mis à part le fort taux d’occupation que le coliving représente, il propose aussi un régime fiscal très attractif. En effet, l’investisseur peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le régime LMNP offre d’énormes avantages fiscaux au propriétaire bailleur si l’on ne parle que des possibilités d’amortissement des biens et de la déduction des charges. En optant pour ce régime fiscal, les revenus perçus de l’activité seront classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou Bic. 

Malgré les avantages fiscaux dont l’investisseur peut jouir, il ne faut pas oublier de tenir compte de l’important financement de départ. En effet, comme il doit s’agir d’un achat de bien immobilier en bloc, le budget de départ s’élève à des  millions euros pour des projets de taille modeste. Pour cela, la meilleure solution est d’investir dans la pierre papier via une société civile de placement. Le projet peut être également financé par des particuliers à travers des plateformes de crowfunding. 

Des questions qui restent en suspens

Il est vrai que l’idée de la maison partagée a apporté une vraie innovation dans le cadre de l’immobilier locatif. Cette solution a transformé la manière d’habiter dans la ville. Cette mutualisation permet de faciliter l’accès à des emplacements au cœur de l’agglomération, là où les prix du marché immobilier sont traditionnellement beaucoup trop chers selon les entrepreneurs. Ainsi, cette nouvelle façon loger se présente comme une solution concrète pour répondre à la crise de logements dans les grandes métropoles. 

Certes, des questions restent en suspens en ce qui concerne ce type de placement immobilier. En effet, avant de considérer le coliving comme le nouvel Eldorado de l’immobilier, il convient de prendre conscience de ses limites. À savoir que l’un des freins principaux à son développement réside dans la difficulté à trouver les fonciers. Dans les grandes villes, bien desservis par les moyens de transport et se situant à proximité de service, les gros terrains et les maisons à vendre se font rares. 

Une autre question qui se pose également est la façon dont l’habitat est désormais « consommé » comme le coliving ne s’inscrit pas dans la durée. Au contraire, la notion de « logement éphémère » est plutôt mise en avant. Les résidents de ces habitats branchés posent leur valise pour quelques mois voire quelques nuits seulement. Ces derniers cherchent une habitation d’appoint le temps de trouver quelque chose. Aussi, comme il y a le fast food, il existe aussi désormais une forme de « fast habitat ». 

Des questions d’ordre légales créent aussi un débat au niveau des pouvoirs publics, notamment dans le cadre juridique. En effet, il est difficile de discerner si une résidence louée en coliving doit s’apparenter à un produit résidentiel ou à un produit d’hôtellerie. À ce sujet, les clarifications ne pourront être apportées qu’à l’avenir. À savoir que certains législateurs se prononcent en faveur d’un contrat spécifique pour cette activité locative. 

Toutefois, quoi qu’il en soit, le coliving reste en ce moment une opportunité en or pour les investisseurs. La forte demande locative, le taux d’occupation élevé et le risque de turn-over réduisent sans oublier le taux de rentabilité élevé, sont des signaux positifs pour les futurs investisseurs. 

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  • Mickael ZONTA
  • Presidente de Investissement-Locatif.com

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