Location meublée : 3 étapes clés pour démarrer en location meublée

En location immobilière, la transformation d’un bien loué nu en location meublée n’est pas très compliquée. Les équipements sont finalement assez limités et ne représentent pas un budget très conséquent. Mais équiper un bien ne suffit pas pour louer en meublé. Pour ce faire, une déclaration d’activité est obligatoire. Elle vous octroie un n° SIRET nécessaire pour exercer en meublé et vous permet de choisir le mode d’imposition de vos loyers. A suivre, les 3 étapes pour démarrer en meublé.

Etape 1 : équipez votre logement

Sans nous attarder sur ce prérequis assez simple, rappelons que pour louer un bien en meublé, celuici doit comprendre 11 équipements obligatoires permettant au locataire d’habiter le logement en y apportant simplement ses effets personnels. Cette liste obligatoire comprend à la fois des meubles et de l’électroménager. Ensuite, libre à vous de compléter, ou non. Selon la population que vous visez, des compléments pourront contribuer efficacement à l’attractivité du lieu : accès Wi-Fi et équipements TV pour une population de jeunes actifs en mobilité par exemple.

Etape 2 : déclarez -vous dans les 15 jours suivant la mise en location

Que vous démarriez en location immobilière ou bien que vous ayez déjà une expérience en location nue, cela ne change pas grand chose. Dans les deux cas, vous devez renseigner le formulaire P0i (ou FCMB si vous investissez en indivision). A noter, si vous êtes déjà loueur en meublé et que investissez pour mettre un deuxième bien en activité, vous devez renseigner le formulaire P2P4. Cette déclaration est relativement simple, mais ne sera pas sans impact pour la suite de votre activité. Via cette déclaration, vous recevez un n° de SIRET obligatoire pour exercer. Fiscalement, vos recettes locatives vous permettent de profiter du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP : si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et que ceux-ci représentent votre source de revenus principale).

C’est aussi au sein de ce formulaire que vous allez indiquer vos options fiscales :

formulaire P0i

Ce choix joue un rôle déterminant pour la bonne optimisation de vos recettes locatives. Nous allons y revenir dans l’étape suivante.
Question timing, celui-ci est assez serré. Suivant la mise en location, vous avez 15 jours pour faire parvenir votre formulaire P0i, dûment complété, au Greffe du Tribunal de Commerce auquel votre bien est rattaché.

Etape 3 : Micro ou régime réel ? Choisissez le mode d’imposition de vos revenus locatifs

Vous avez peut-être déjà tranché cette question avant même d’investir et dans ce cas tant mieux. Cela signifie que vous êtes parfaitement au fait des options fiscales susceptibles de vous aider à optimiser au mieux vos revenus d’activité en location meublée. Mais si ce n’est pas encore fait, prenez le temps de la réflexion, d’une option à l’autre, le résultat en fin d’année sera très différent.
Pour rappel :

1. Le régime micro (ou Micro-BIC) :
Celui-ci vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes déclarées, dans la limite du plafond de chiffre d’affaires de 72 600 € par an (176 200 € pour la location d’hôtels, de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes avec un abattement de 71%).
Dans le régime micro-BIC, vous avez simplement à déclarer annuellement le montant de vos recettes locatives au sein de votre déclaration annuelle des revenus.

2. Le régime réel (simplifié ou normal)
Dans ce régime au contraire, vos frais et charges sont pris en compte pour leur valeur réelle. Et avantage très important de la location meublée comparée à la location nue, vous pouvez ici déduire l’intégralité des charges engagées au titre de la location de votre bien. Cela comprend vos frais de gestion, intérêts d’emprunt, équipements immobiliers et travaux d’entretien mais aussi la valeur d’achat de l’immeuble. La mécanique d’amortissement est certes un peu complexe sur le plan
comptable et nécessite de recourir à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier, mais elle permet dans bien des cas d’effacer complètement l’imposition de vos loyers.
Sachez que si vous avez dans un 1er temps opté pour le régime micro, il vous sera tout à fait possible de revenir sur cette option.
Pour ce faire, n’hésitez pas à consulter un professionnel de la location meublée. Selon les biens et les caractéristiques de votre investissement, il peut être préférable d’opter pour le micro-BIC et inversement. Cela suppose d’y regarder de près et de faire le point de vos préférences en matière de gestion !

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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