Transmission de patrimoine : les secrets pour l'optimiser

La transmission de patrimoine à un héritier est l’une des nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier. En effet, arrivé à un certain âge et lorsque le besoin se fait ressentir, vous pouvez transmettre vos investissements locatifs à vos enfants. Cela aide ces derniers à éviter le paiement des droits de succession et le risque de perdre la propriété sur la gestion du patrimoine. Focus sur les stratégies à mettre en œuvre pour optimiser la transmission de patrimoine dans cet article inspiré du 26e épisode de « Investissement Locatif TV ». Ce sont des conseils donnés par Mme Yasmina Brasseur, invitée de l’émission.

La succession ou la donation de patrimoine

Il n’est jamais trop tôt pour réfléchir à la stratégie à adopter pour alléger la fiscalité que vos proches auront à payer. Cela vous aide à organiser en amont la répartition de vos biens. Il existe alors plusieurs astuces très simples pour optimiser la transmission de votre patrimoine.

Ce type d’opération se décline en deux formes :

  • la succession (la transmission liée à votre décès),
  • la donation ou la cession des parts (la transmission de votre vivant).

La transmission successorale peut être préparée dès votre vivant et présente de nombreux avantages, bien qu’elle ne soit pas obligatoire. Tous les parents peuvent transmettre à chacun de leurs enfants une donation de 100 000 € maximum tous les 15 ans. Cela implique le paiement des droits de succession par votre enfant à votre décès.

Voici un exemple de cas pratique. Une famille de deux enfants avec des patrimoines entre 500 000 € et 1 000 000 € a envie de réaliser une donation. Pour ce faire, il suffira d’y procéder sous réserve d’usufruit autour de 60 ans pour supprimer la quasi-totalité des droits de succession.

À partir de quel âge faut-il organiser la transmission de patrimoine ?

La transmission de patrimoine constitue un sujet qui n’intéresse pas réellement les jeunes investisseurs. Toutefois, cela peut générer des problèmes pour ces derniers plus tard lorsqu’ils seront amenés à vieillir. Ainsi, il est important pour tout investisseur en pleine croissance de s’informer davantage sur cette opération. 

Par simple définition, les droits de succession sont des impôts qui seront payés par vos enfants à l’occasion de votre décès. Statistiquement, il s’agit d’un impôt payé par vos héritiers lorsque vous aurez environ 85 ans. Donc, pour réduire ces droits de succession, il faut vous préparer au préalable et créer une stratégie de réduction. Qui dit droit de succession, dit surtout organiser la transmission et le partage de votre patrimoine entre vos enfants. L’âge parfait pour vous organiser est de 35 à 40 ans. C’est à cet âge précis que vous aurez tout le temps disponible pour prendre les dispositions nécessaires. 

Réussir la transmission de son patrimoine, ce n’est pas seulement une question d’argent. Préparer la succession, c’est assurer une bonne éducation à vos enfants. C’est aussi leur donner les moyens d’avoir un emploi à la hauteur de leur ambition, ce qui leur permettra d’être autonomes financièrement dans leur vie future. Le meilleur héritage est en effet d’être capable de vivre sereinement.

Les pistes d’optimisations de la transmission de patrimoine

Une chose est sûre, il est plus intéressant de transmettre votre patrimoine immobilier de votre vivant. Plus vous vous y prendrez tôt, plus le poids fiscal de cette transmission sera réduit. Pour cela, il existe quelques démarches à tenir en compte qui vous permettront de bénéficier de différents avantages fiscaux.

La création de la Société civile immobilière (SCI)

La première piste de l’optimisation est de réaliser l’investissement locatif avec vos enfants, sous le statut d’une Société civile immobilière. En effet, la création d’une SCI constitue une solution plus attractive pour organiser votre transmission patrimoniale. Elle vous permet d’optimiser les donations et facilite la gestion d’un bien. 

Dans un cas pratique, vous pouvez prendre l’exemple de jeunes couples qui achètent un investissement locatif en SCI et apportent leurs patrimoines immobiliers à la structure créée. Le secret est de faire entrer progressivement les enfants dans la société pour procéder à des donations de parts sociales. En effet, les enfants mineurs peuvent intégrer une SCI.

La création de cette SCI avec vos enfants offre de nombreux avantages :

  • la SCI permet d’éviter les situations d’indivision et les conflits entre les héritiers ;
  • elle facilite la transmission de votre patrimoine grâce au système de détention de parts ;
  • la société détermine la répartition de la succession entre les héritiers (plus précisément, les droits de chaque associé sont clairement définis : bénéficiaire, gestionnaire, etc.).

En principe, il n’y aura pas de droits de mutation lors de la cession des parts.

La carte du démembrement

Le démembrement de propriété est la deuxième solution pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier. C’est une solution souple, qui est de plus en plus prisée par les parents donateurs. 

Pour ce faire, vous pouvez donner votre bien tout en continuant de l’occuper, en tant que résidence principale. C’est ce qui est appelé l’usufruit. S’il s’agit d’un bien de location, vous avez le droit de percevoir les loyers. Toutefois, lors du recours à cette carte de démembrement, il n’est plus possible de vendre votre patrimoine selon vos envies. Vous devrez obtenir l’accord et la signature de vos enfants pour le faire. C’est ce qui est appelé la nue-propriété.

En quelques mots, la carte du démembrement permet aux parents de conserver l’usufruit (droit de jouir du bien ou droit de le louer) en donnant aux enfants la nue-propriété (droit de disposer). Le principal atout de cette opération est la réduction de la fiscalité. 
Cependant, lors du décès des parents, le nu-propriétaire récupère le bien immobilier sans avoir à payer de droits de succession. De ce fait, les droits de donation à acquitter sont réduits du fait qu’ils ne sont pas calculés sur la valeur globale du bien. Il ne vous reste plus qu’à vous interroger sur le type du bien à démembrer. Vos héritiers deviendront entièrement propriétaires des parts sociales sans payer de droits de succession, après votre décès.

Les donations en pleine propriété

Pour optimiser la transmission de votre patrimoine, vous pouvez également procéder à une donation en pleine propriété. Généralement, cette démarche consiste à donner votre bien de votre vivant pour faire diminuer les droits de succession lors de votre décès. Pour en bénéficier, deux types de donations s’offrent à vous.

Les donations en avancement de parts successorales représentent un type de succession permettant de maintenir l’égalité des parts entre vos héritiers. Il s’agit d’une avance que le donataire reçoit après le décès du donateur.

Les donations hors parts successorales sont un type de succession permettant d’avantager un héritier plus qu’un autre. La transmission de vos biens à une personne externe fait partie de cette donation. 

Une donation en pleine propriété peut concerner une somme d’argent, des biens mobiliers ou des biens immobiliers. Elle est considérée comme un « cadeau » à vos héritiers. Ses principaux objectifs sont d’anticiper la répartition de vos biens et d’éviter les conflits inhérents aux successions après le décès du donateur. Une donation en pleine propriété est aussi un coup de pouce pour aider une personne proche qui connaît des difficultés matérielles ou financières. 

Ainsi, vous êtes libre de faire une donation à n’importe quel moment. En revanche, cet acte est irrévocable, c’est-à-dire que vous ne pourrez pas récupérer ce que vous avez déjà donné. Par ailleurs, d’un point de vue fiscal, la donation demeure un excellent levier d’optimisation de votre transmission. 

Utiliser un cadre juridique favorable

Que vous souhaitiez réduire vos impôts, transmettre votre patrimoine ou alléger votre facture fiscale au titre de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), vous devrez prendre en compte l’ensemble des dimensions de votre patrimoine. Celles-ci sont l’immobilier et le financier, mais aussi le juridique. Ce dernier aspect est souvent négligé alors qu’il s’agit d’un élément important pour optimiser la transmission du patrimoine.

L’assurance-vie offre une multitude de possibilités pour l’optimisation de votre patrimoine. Sa souscription est très intéressante, car elle détient un cadre juridique qui vous est propre. Cette assurance peut être traitée hors succession et les sommes perçues par le bénéficiaire, lors du décès de l’assuré, sont exonérées de droits de succession. Ce bénéficiaire est désigné dans la clause du contrat, c’est pourquoi il faut se référer au testament de l’assuré en question. 

Les conseils de l’experte

Les experts dans le domaine de la transmission patrimoniale sont nombreux. Ils peuvent vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches successorales. Mme Yasmine Brasseur est l’une de ces spécialistes et vous livre les quelques conseils précieux suivant dans le but de vous aider à les réussir.

Avant tout, détenez votre portefeuille dans une société civile dont l’usufruitier est désigné comme gérant. Lors de la création de cette société, ayez une bonne comptabilité pour cette dernière afin d’éviter tout conflit entre les héritiers. Vous pouvez être accompagné par des experts pour réaliser votre donation ou votre cession de patrimoine. 

Pour transmettre le patrimoine à moindre coût, la donation est une excellente solution. Bien rédiger les statuts et les clauses afin d’éviter tout conflit. Une autre solution, vous pouvez également vendre votre patrimoine et donner une partie de vos fonds à vos enfants. 

Outre les démembrements, une autre stratégie d’optimisation est l’assurance-vie. D’un autre côté, pour réduire votre IFI (Impôt sur la fortune immobilière), vous pouvez réaliser une donation temporaire d’usufruit (généralement sur une durée de 10 ans).

En résumé, tant que vous entreprenez tôt votre transmission patrimoniale, la maîtrise de vos investissements locatifs sera assurée. Préparer votre succession constitue le véritable secret d’une transmission parfaite. 
 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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