Investir à Boulogne-Billancourt, le 21e arrondissement de Paris

Située dans les Hauts-de-Seine (92), en Île-de-France, Boulogne-Billancourt est propice aux investissements immobiliers. Examinons de plus près les informations à connaître sur cette ville et son marché immobilier, abordées par « Investissement Locatif TV ». Dans le 16e épisode de son émission, la chaîne des investisseurs immobiliers a accueilli Nathalie, l’une de ses chasseuses d’immobilier dans le secteur 92. Elle y présente les spécificités des secteurs de l’immobilier à Boulogne-Billancourt et y fait le décryptage d’une opération menée pour l’un de ses clients dans le 21e arrondissement de Paris.

Pourquoi Boulogne-Billancourt est-elle considérée comme le 21e arrondissement de Paris ?

Boulogne-Billancourt est principalement surnommée le 21e arrondissement de Paris, car il jouxte Paris. Cette situation géographique représente un très grand avantage de cette commune. De plus, le métro relie cette dernière directement et rapidement à la capitale. La densité de la population de cet arrondissement représente aussi l’un de ses atouts puisqu’il s’agit d’un pôle économique majeur qui se rapproche énormément du marché parisien. Plus de 12 000 entreprises opèrent à Boulogne-Billancourt, ce qui représente beaucoup d’actifs. 

Cette particularité permet à la ville de jouir d'un potentiel locatif extrêmement élevé. Il est à noter également que les locataires de ce secteur sont en grande partie des jeunes actifs. Ces derniers préfèrent majoritairement les biens immobiliers de type T2. Les entreprises emploient des jeunes cadres voulant habiter dans les environs de leur endroit de travail. La proximité de Boulogne-Billancourt avec la ville parisienne favorise aussi la mobilité de la population active. 

Zoom sur les prix de l’immobilier à Boulogne-Billancourt

Boulogne-Billancourt possède un secteur économique très dense en termes de prix immobilier. Les investisseurs se demandent souvent si ces prix sont similaires à ceux de Paris ou s’il existe une décote par rapport aux prix de la capitale. Bien que Boulogne-Billancourt soit située en dehors de la capitale, les prix pratiqués sur le marché sont, selon Nathalie, pratiquement les mêmes que ceux du Paris, soit entre 10 000 et 11 000 €/m2.

Ainsi, les prix de l’immobilier à Boulogne-Billancourt restent relativement élevés. Il est cependant possible d’y trouver encore de bonnes affaires, comme l’explique Nathalie dans l’émission. La recherche de ces opportunités est le rôle des chasseurs d’immobilier, faisant profiter les investisseurs de leur métier et de leur expertise. L’objectif de ces agents est de trouver des biens, souvent de type patrimonial, ayant peu de rentabilité. Cependant, la sécurité est garantie, la demande locative forte et l’environnement calme, de quoi rassurer les investisseurs.

Comment est le marché immobilier à Boulogne-Billancourt et aux alentours ? 

Vous pouvez distinguer une explosion de marché en termes de prix au mètre carré à Boulogne-Billancourt. Cela s’explique par le fait que la commune compte plusieurs spots intéressants, comme Roland Garros et énormément d’entreprises. Selon Nathalie, l’évolution du marché locatif français, plus spécifique à Paris et dans ses environs, tend à monter (secteur montant). Plusieurs villes sont patrimoniales dans la première couronne, proche de la capitale. Vous pouvez aussi retrouver ce type de localité sur la colonne Asnières-Clichy, par exemple.

La deuxième couronne du 92 est aussi un secteur montant. Elle propose un marché de report de Paris, ce qui fait que beaucoup de personnes s’intéressent à y investir. Aussi, dans le cadre du Grand Paris Express, le Covid n’est pas réellement bloquant pour les investissements immobiliers. Les investisseurs ont compris que c’était une valeur refuge dans laquelle il faut investir. De plus, il existe plusieurs zones vertes, bien fréquentées et économiquement fortes dans le 92. Toutes ces zones sont attrayantes, une valeur sûre pour réussir les activités immobilières.

Y a-t-il des micros-marchés à l’intérieur de Boulogne-Billancourt ?

L’apparition de micros-marchés est un phénomène constaté dans plusieurs villes de France. Les prix d’une rue à l’autre dans ces secteurs varient considérablement. Il est intéressant d’être expert du marché et de le connaître pour bien investir puisqu’il y a de grandes disparités. Pour Boulogne-Billancourt et le 92, ce phénomène existe réellement à cause de l’évolution de la ville. 

Auparavant, Boulogne-Billancourt comptait des zones censitaires, voire très populaires, pas forcément appréciées par les investisseurs. Aujourd’hui, ces zones affichent des prix avoisinant les 10 000 €/m2. Dans la même optique, Clichy est devenue très patrimoniale tandis qu’Asnières est actuellement constituée de zones devenues patrimoniales, d’autres montantes et d’autres qui n’ont pas encore montées. 

Le marché du 92 est un marché de report, c’est pourquoi les personnes souhaitent réellement investir sur une zone à la fois patrimoniale et sécuritaire, où il y a de la rentabilité. Ainsi, ils sortent de Paris où le marché est déjà saturé. Boulogne-Billancourt représente alors une idée d’investissement intéressant. Il est possible d’y investir avec un prix au mètre carré moindre tout en profitant de sa sécurité et sa tension locative très forte.

Décryptage du projet réalisé par Investissement Locatif sur Boulogne-Billancourt

Investissement Locatif est une agence immobilière travaillant dans toute la France. Le projet présenté lors de l’émission par Nathalie est un projet patrimonial. Bien qu’il s’agisse d’un type de projet situé dans la tranche basse des prestations réalisées par Investissement Locatif en termes de rentabilité, les résultats obtenus restent très satisfaisants.

Présentation du projet

Nathalie s’est vue confier le projet d’investissement d’un investisseur étranger. Ce dernier est un expatrié à Jakarta et qui souhaite assurer l’avenir de ses enfants en se créant un patrimoine immobilier. Il a fait confiance à Nathalie pour investir à Boulogne-Billancourt dans un T2 de type patrimonial. Il s’agit d’un bien situé en rez-de-chaussée sur cour. La cour est extrêmement calme et bien située, proche des commodités. Ce type de bien s’accorde parfaitement aux critères établis par le client et à sa volonté d’investir dans l’immobilier.

La chasseuse d’immobilier a pu trouver un bien à Boulogne-Billancourt de type patrimonial et très sécuritaire, avec un potentiel locatif très élevé. Il s’agit d’un T2 de 22 m2 situé à Boulogne-Billancourt, proche de Roland-Garros, de l’hôpital Ambroise Paré, et du métro. L’édifice est aussi proche de toutes les commodités nécessaires à un bon investissement locatif pour un locataire qui restera bien en place. 

Le client voulait investir pour protéger ses enfants en leur transmettant un patrimoine. Il voulait d’emblée un bien de type T2, à moins de 10 min des transports en commun, mais aussi rentable en matière d’investissement locatif, situé dans un quartier agréable à vivre. Selon Nathalie, ces critères matchent avec le marché de Boulogne. Ce dernier était très agréable et relativement proche des transports (moins de 5 min du métro). Il est aussi non loin de la Porte d’Auteuil, de l’accès à Paris et éventuellement de Roland-Garros sur la belle saison.

L’accompagnement d’un chasseur d’immobilier

Selon Nathalie, un chasseur d’immobilier adopte un mode opératoire particulier lorsqu’il recherche un bien spécifique pour un client, notamment si ce dernier vit à l’étranger. Il doit souvent se projeter dans le bien et se mettre à la place de l’investisseur. S’il pense que le bien répond aux différents critères préalablement établis avec son client, le chasseur peut le lui présenter. La méthode de recherche utilise donc une part d’émotionnel afin de valider l’ensemble de ces critères.

La technique de recherche préconise également une part analytique sur laquelle sera validé tout le potentiel locatif en partant du bien, de l’immeuble, de la copropriété, du quartier et de la ville (analyse par étape). Il s’agit d’une étude assez carrée pour rassurer le client par rapport à ce que son agent va lui proposer. Cela permettra aussi au chasseur immobilier d’avoir une meilleure compréhension de ses moteurs. Cette compréhension faite, il est plus facile de proposer des biens qui répondant parfaitement aux attentes de l’investisseur.

La phase de validation

Tout est basé sur la relation de confiance dès le départ. Lorsqu’un projet est confié à Investissement-locatif.com, le premier contact avec le client se fait par appel téléphonique. Le but est de lui donner des conseils, lui parler de la zone, des critères de sélection et de l’expertise de l’agence. Même à distance, le client pourra prendre rapidement sa décision à partir de photos de chaque pièce. Cette réactivité est nécessaire dans le secteur de l’immobilier, car les biens trouvent vite acquéreur. 

Ainsi, le chasseur immobilier peut prendre la décision à la place du client. Les deux parties doivent fonctionner comme une équipe (pas de relation client fournisseur ou client prestataire) jusqu’à la signature de l’acte authentique. Le travail réalisé en partenariat permettra de lever les éventuels obstacles et de faire aboutir le projet.

Le financement

Combien prévoir d’apports ? Est-ce que je vais être finançable ? Ce sont des questions que peuvent se poser les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier à Boulogne-Billancourt. Face aux différents profils d’expatriés, le chasseur immobilier doit être extrêmement proactif. Si vous faites partie de ces profils, vous devrez bien préparer votre dossier de financement en amont de votre investissement. Un apport est souvent nécessaire pour qu’un investissement soit possible et éligible au soutien de la part d’un organisme financier. Les banques demandent souvent entre 20 à 30 % d’apport aux investisseurs.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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