Inversión de alquiler en Lyon, una opción obvia para los inversores bien informados.

Lyon está experimentando una fuerte evolución de su mercado inmobiliario gracias a grandes proyectos, una economía dinámica y una gran comunidad estudiantil.

 

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Cifras clave :

  • Precio por metro cuadrado: 4 898 euros por apartamento (de 3 359 euros a 6 328 euros) 
  • Alquiler mensual promedio : De 9 a 16 euros por m2 dependiendo de la propiedad y la zona.
  • La segunda ciudad estudiantil más grande de Francia
  • Rendimiento bruto medio: del 3 al 6% según el barrio

La inversión de alquiler en Lyon es una opción obvia para el inversor inmobiliario que busca una ciudad atractiva y un rendimiento de alquiler atractivo. De hecho, esta metrópoli ocupa el segundo lugar en la lista de ciudades francesas en las que invertir. Lyon se beneficia de una ubicación geográfica estratégica: a 2 horas de París, Ginebra y cerca de Italia. Esta posición siempre la ha convertido en una encrucijada de Europa. Su economía es fuerte y su ubicación en el corazón de la región de Rhône Alpes Auvergne (antes Rhône Alpes), la 2ª región de Francia en términos de PIB, le da un excelente dinamismo económico para el futuro.

Foto invertir bienes raíces Lyon

Soy Mickael Zonta, director de Investissement-Locatif.com e inversor inmobiliario. Apasionado por la inversión inmobiliaria, deseo compartir con ustedes mi conocimiento del mercado lionés. En este artículo descubrirá los puntos importantes a tener en cuenta si desea hacer una inversión en inmuebles de alquiler en Lyon. ¿Dónde comprar en Lyon en 2020? ¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Lyon? También volveremos a las recurrentes preguntas de los inversores, la primera de las cuales es: ¿dónde invertir en Lyon? y a la inversa, qué distritos evitar en Lyon. Por último, veremos los diferentes esquemas de alquiler vacíos y amueblados a través del prisma del mercado lionés, con el fin de ilustrarles sobre el mejor esquema para el inversor de alquiler en Lyon.

La inversión inmobiliaria en Lyon: ventajas económicas para una inversión a largo plazo

Uno de los primeros elementos a tener en cuenta para cualquier inversor inmobiliario es el nivel de dinamismo económico del lugar de inversión. En este sentido, Lyon da ejemplo. Antes de invertir, pregúntese: ¿cómo va el mercado laboral? ¿Está bien desarrollado el tejido económico? ¿Tiene la región una reserva de empleos y empresas... o el único empleador es una fábrica al final de su vida? Estas preguntas deben ser abordadas antes de consultar los anuncios de propiedades. Una inversión rentable a largo plazo requiere un inquilino que pague su alquiler y siempre aconsejo no invertir en el campo si el tejido económico no es sólido. Por definición, los inquilinos deben poder pagar su alquiler...

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Como tal, Lyon tiene activos serios y esto es lo que hace muy atractivos los bienes raíces en Lyon. En primer lugar, es la capital de la región de Rhône-Alpes-Auvergne, que es la segunda región después de Île-de-France en términos de PIB. Así que es lógico que Lyon tenga un fuerte dinamismo económico con muchas empresas en todos los sectores y especialmente en las nuevas tecnologías.

Dinamismo económico : 

  • Tasa de desempleo para el primer trimestre de 2019: 7,7% (promedio nacional: 8,6%)
  • Etiqueta técnica francesa
  • El segundo centro económico de Francia y una de las 20 ciudades más ricas de Europa
  • El principal grupo de salud de Francia: Lyonbiopole y la segunda mayor región logística de Francia.
  • 2ª ciudad más grande de congresos y ferias a nivel nacional
  • 5 grupos de competitividad e investigación, 2 de los cuales son de clase mundial

Después de este primer elemento, tendrá que analizar la dinámica demográfica. Si el lugar de inversión está vacío de su población, entonces la demanda de alquiler disminuirá. También en este punto, el área metropolitana de Lyon es un ejemplo. La población de Lyon ha crecido una media del 1,1% anual en los últimos cinco años (fuente: INSEE). El área metropolitana de Lyon tiene actualmente más de 1,3 millones de habitantes, lo que la convierte en la tercera área metropolitana francesa más poblada, después de París y Marsella, al tiempo que tiene un mejor dinamismo demográfico (fuente Insee Métropole Lyon).

La población:

  • 513.000 habitantes (tercera ciudad más grande de Francia)
  • 2.310.000 habitantes (área urbana)
  • Crecimiento de la población en aumento: +4% por año

Este doble atractivo económico y demográfico es una garantía de sostenibilidad para cualquiera que quiera invertir en inmuebles de alquiler en Lyon.

Lyon fue clasificada como la primera metrópoli francesa en el ranking de "ciudad de hoy, metrópoli de mañana". Esta clasificación, realizada por Pwc, se basa en un gran número de criterios, y Lyon sorprendió a todos al salir adelante de París.

Cultura y Patrimonio : 

  • Una extraordinaria ubicación geográfica (1h40 de la Riviera Francesa en tren y 2 horas en coche de las pistas)
  • Capital de la gastronomía
  • 12 museos (Museo de Bellas Artes, Museo de la Confluencia, Museo del Cine y la Miniatura ...) 
  • Eventosmuy famosos: Festival de las Luces (1,8 millones de espectadores), Noches de Fourvière (200.000 espectadores), Bienal de Danza (100.000 visitantes...). 
  • 4 distritos de Lyon (Fourvière, Le vieux Lyon, Croix-Rousse y la Presqu'Île) están inscritos en el Patrimonio Mundial de la UNESCO (una superficie de 500 hectáreas).
  • Monumentos excepcionales: Catedral de San Juan, Basílica de Notre-Dame de Fourvière y el Teatro Galo-Romano, Plaza Bellecour, Parque de la Cabeza Dorada, Plaza de los Terreaux, Ópera de Lyon.

Fotograma de Lyon

Lyon, un centro universitario de excelencia y líder entre las ciudades estudiantiles

Además de su atractivo económico, la ciudad de Lyon es también conocida por sus centros universitarios y colegios. Así pues, Lyon es la segunda ciudad en cuanto a número de estudiantes, con 164.559 estudiantes inscritos en 2019, de los cuales el 10% son estudiantes extranjeros.

La clientela estudiantil es interesante ya que los estudiantes son en su mayoría inquilinos. Además, los padres son garantes, lo que da al propietario garantías sólidas. Por último, los estudiantes de Lyon suelen alquilar pequeñas superficies o pisos compartidos, lo que permite a los propietarios de Lyon ofrecer mayores rendimientos de alquiler. Para el inversor inmobiliario de Lyon, esta población de estudiantes lioneses representa, por tanto, una excelente señal.

Estudiantes:

  • 2ª ciudad estudiantil de Francia y elegida en 2018 "Mejor metrópoli estudiantil de Francia".
  • 144.000 estudiantes
  • La Universidad de Lyon está en el TOP 10 de las mejores universidades de Europa y en el 34º lugar del mundo (QS Best Student Cities 2017)

Foto invierte el alquiler de Lyon

Queda por orientar adecuadamente las expectativas de los estudiantes eligiendo los barrios de Lyon según dos categorías: por un lado, los barrios de Lyon en los que estudian los estudiantes, y por tanto los que algunos prefieren por el aspecto práctico. Y por otro lado, los barrios más frescos de Lyon, que atraen a los estudiantes con mayores recursos financieros y que buscan vivienda en Lyon principalmente para el entorno de vida.

Por ello, recomendamos el distrito de Confluencia en Lyon 2, aunque los precios ya hayan aumentado desde el proyecto "Confluencia", Gerland en Lyon 7, o el distrito de la Part Dieu en el 3er distrito de Lyon. Por lo tanto, estos barrios están en proceso de desarrollo y el inversor inmobiliario puede contar con el potencial de crecimiento de los precios en los próximos diez años.

Las zonas de Lyon más solicitadas por los estudiantes con mayores medios económicos son principalmente la península, el viejo Lyon, que se encuentra en la parte baja del 5º y 6º distrito de Lyon.

Transporte :

  • Las estaciones de Lyon Part-Dieu y Perrache están equipadas con la línea de TGV, y le permiten llegar a París en 2 horas.
  • 4 líneas de metro, incluyendo 1 automática y 6 líneas de tranvía. El 36% de los viajes de casa al trabajo se hacen en transporte público. 
  • + más de 100 líneas de autobús.
  • 1000 bicicletas de autoservicio
  • 1 aeropuerto internacional

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Rendimiento de los alquileres en Lyon: hasta el 5,5% bruto en Lyon y más del 6% en Villeurbanne

Los precios de compra en Lyon aumentaron considerablemente en 2019/2020, con un incremento del +7,20% en un año (fuente: notarios, a partir de junio de 2020). Este aumento de los precios de compra, signo del fuerte atractivo de la ciudad, hace difícil conseguir una alta rentabilidad. Así, el rendimiento de los alquileres en Lyon podría alcanzar el 5,5% bruto si se opta por invertir en lo antiguo, renovar y amueblar la propiedad.

Con pocas excepciones, desaconsejamos invertir en Pinel en Lyon, que ofrece rendimientos muy bajos, incluso con la ventaja fiscal.

La regla para los inversores de alquiler es la misma que en París o Burdeos: un pequeño espacio tipo estudio en Lyon o T2 permitirá un mejor rendimiento. Las áreas más grandes tendrán que ser usadas como pisos compartidos para ofrecer un retorno satisfactorio.

La inversión de alquiler de Lyon

¿Qué tipo de apartamento elegir en Lyon?

La inversión de alquiler en Lyon no difiere necesariamente de la inversión de alquiler en París. Así, siempre encontramos los mismos tipos de productos que nos permiten obtener un alto rendimiento y al mismo tiempo tener una fuerte liquidez en el momento de la reventa. Le aconsejaremos que elija según su presupuesto un estudio en Lyon, un T2 o un apartamento compartido.

Como la presión de los alquileres es menos fuerte en Lyon que en París, optaremos por superficies ligeramente mayores para reflejar mejor la realidad del mercado inmobiliario lionés. Sea cual sea el caso y el tipo de propiedad que elija, debe corresponder a sus inquilinos objetivo. Por lo tanto, el inversor inmobiliario deLyon debe conocer los barrios.

El esquema más atractivo, ya sea para alquileres más altos o un tratamiento fiscal favorable, es el verdadero esquema LMNP (arrendatarios amueblados no profesionales con una verdadera declaración de impuestos ).

Descubra las ventajas del estatuto de LMNP Real para la inversión.

¿Dónde invertir en Lyon y en qué distritos concentrarse?

Nuestro cazador de propiedades en Lyon, tiene un excelente conocimiento del mercado. Originario de Lyon, ha trabajado en varias agencias de Lyon durante más de 9 años. Durante estos años, los distritos de Lyon han evolucionado y la ciudad se ha transformado gracias a los grandes proyectos iniciados por la Metrópoli de Lyon.

Estos proyectos de renovación nos recuerdan a los de Burdeos o París y demuestran una voluntad política de desarrollar la ciudad, así como fuertes ambiciones de futuro. Pensamos en particular en los proyectos Lyon Confluence, Lyon Gerland y Lyon Part-Dieu, entre otros, que pueden encontrar en el sitio web de la Gran Lyon.

Los barrios en alza de Lyon son la confluencia en Lyon 2, Lyon 8, Villeurbanne, aunque el precio de los inmuebles ya ha aumentado desde el proyecto "Confluencia"; Gerland en Lyon 7, el sector Part dieu en Lyon 3.

Foto invertir bienes raíces alquiler de Lyon

Precios por metro cuadrado en Lyon

Lyon tiene diferentes áreas y usted descubrirá distritos donde el precio por metro cuadrado en Lyon varía mucho. Los precios varían de simple a doble con un precio por m2 en Lyon que oscila entre 3.300 euros/m2 y 9.000 euros/m2 según la zona. En Villeurbanne estamos a 3.379 euros/m² y finalmente en la península estamos entre 8.000 y 9.000 euros/m².

Los precios en Lyon están en constante aumento, como se puede ver en este gráfico que muestra la evolución de los precios de los inmuebles en Lyon entre 1994 y 2020 (fuente: Notarios de Lyon, junio de 2020).

Precio de la evolución por metro cuadrado de Lyon

Perspectivas del mercado inmobiliario de Lyon en 2020 

Después de una fuerte subida en 2019, el período actual debería confirmar el renovado interés de los compradores en el mercado inmobiliario de Lyon. La buena salud demográfica de la ciudad, su fuerte economía y la renovación de ciertos distritos deberían permitir que los precios sigan aumentando en los próximos 10 años.

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  • Mickael Zonta
  • Director de Inversiones de Alquiler

Graduado de una importante escuela de negocios, y tras una primera experiencia exitosa en finanzas, Mickael Zonta comenzó su carrera en el sector inmobiliario en 2011 en París antes de extender su actividad a la región de París y a la ciudad de Lyon. El hecho de que también sea un inversor inmobiliario a título personal le permite comprender los problemas de los clientes en cuanto a los objetivos de inversión, el rendimiento de los alquileres y la elección de los regímenes fiscales.

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