Investissement locatif Marseille, Miser sur une ville à fort potentiel.

Investir dans l’immobilier à Marseille, c’est choisir la seconde ville de France en nombre d’habitants, et la troisième communauté urbaine. Une ville à très fort potentiel qui a débutée sa transformation depuis une vingtaine d’années. Marseille dispose de très forts atouts pour l’investissement locatif, et notamment parce que le prix de l’immobilier à Marseille reste très faible en comparaison à d’autres villes de cette taille. Ces faibles prix à l’achat permettent d’atteindre des rendements locatifs plus élevées que dans d’autres villes. Mais attention, plus que dans d’autres villes, tous les quartiers ne se valent pas.

C’est pour cette raison que nous avons débuté par Paris, Lyon et la région parisienne. Nous avions à coeur de vous accompagner dans des projets à Marseille en sélectionnant scrupuleusement les meilleurs quartiers de Marseille. Notre directeur de la zone Marseille connaît très bien le secteur : il a grandit à Marseille et il investi lui même dans cette formidable ville. Suivez le guide…

MARSEILLE … 
DÉMONTRANT UNE FOIS DE PLUS L'ATTRACTIVITÉ DE CES GRANDES CAPITALES RÉGIONALES

LES ECHOS, 2018

Mais soyons honnêtes… la capitale du sud peut faire peur. Certains quartiers sont à éviter absolument, et je ne souhaitais pas lancer l’activité à Marseille sans disposer d’un excellent chasseur sur place qui connaisse sur le bout des doigts les différents quartiers de Marseille. Où investir à Marseille ? Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Marseille ? Quel quartier de Marseille éviter ? Quel rendement locatif à Marseille ? Quels sont les prix immobilier à Marseille ?Je vais traiter ces différentes questions pour que vous ayez une meilleure idée du marché immobilier marseillais.

Dans cet article vous découvrirez les singularités de la ville de Marseille. Quelles sont les différences avec les autres grandes villes telles que Paris ou Lyon. Quelles sont les forces et les faiblesses de Marseille pour vos projets d’investissement locatif ? Quels arrondissements de Marseille privilégier ? Quels quartiers éviter ? Quel est le prix du mètre carré à Marseille ? Quels sont les montants de loyers que vous pouvez espérer à Marseille ? Et enfin nous parlerons des meilleurs produits locatifs qui vous permettront d’obtenir une bonne rentabilité à Marseille.

Investissement immobilier Marseille : les spécificités de la 2ème ville de France

Parmi les 10 plus grandes villes de France, Marseille est à part. Avec plus de 860.000 habitants en 2020, elle est la deuxième ville française en nombre d’habitants, et pourtant, les prix à l’achat sont nettement inférieurs à d’autres grandes villes françaises (en têtes Paris, Lyon ou Bordeaux).Cet écart a deux explications : d’abord la population de Marseille est populaire. Avec 12% de chômeurs lors du dernier recensement de l’INSEE, l’économie marseillaise n’est pas aussi forte que dans d’autres bassins d’emplois. Et ce malgré une tendance positive puisque le taux de chômage dans la ville a constamment baissé (il était à 22% en 1995). D’autre part la cité phocéenne, contrairement à Paris par exemple, est plus étendue ce qui explique une moindre pression sur le foncier. 

Investir à Marseille : c’est choisir une capitale régionale

Le rayonnement de Marseille est historique. Depuis l’antiquité, Marseille abrite un port de commerce de premier ordre. C’est aujourd’hui encore le premier port français et même le cinquième port européen.

• Marseille est le premier pôle économique du sud de la France (source Marseille Provence) et les villes concurrentes sont nettement plus petites. Nice, qui arrive derrière Marseille et en tête des villes du sud en terme de population abrite 350.000 habitants contre 860.000 à Marseille).
• La ville accueille également une population étudiante intéressante. Les différents sites de l’Université Aix Marseille, l’école Centrale Marseille, Epitech, l’école Kedge Business School sont quelques uns des établissements qui abritent environ 90.000 étudiants répartis sur plusieurs sites géographiques dans la ville.

Marseille : une excellente qualité de vie pour les habitants

Les inégalités sont importantes dans la ville. Certains quartiers font régulièrement la une des journaux pour des faits divers (les quartiers nords).

Mais au delà de ces problèmes très localisés, la vie est très agréable à Marseille. Le climat et les 300 jours de soleil par an sont une garantie de bonne humeur quotidienne. Ajouté au ciel bleu, aux calanques et aux grandes voies telles que “République”, le Prado ou la Canebière, c’est un magnifique atout pour cette métropole du sud. Quel bonheur de parcourir la Corniche kennedy où l’on retrouve toutes les anses (anse des catalans, de malmousque, de maldormé, de l’oriol ainsi que la vallon des auffes).

Le bord de mer fait rêver des millions de touristes : la plage (quartier en bas du prado) ou encore les îles du frioul ont de quoi émerveiller les visiteurs et les habitants.

Et l’immobilier étant moins cher que dans d’autres villes de France, les surfaces de vie sont plus grandes. Cela participe à une meilleure qualité de vie pour les marseillais.

Potentiel immobilier à Marseille : d’importants projets de rénovations

La ville de Marseille connaît de grands projets de rénovation urbaine, qui permettent de moderniser et redonner du cachet à cette ville magnifique.

Ainsi rien qu’en 2018, la ville a bénéficié du réaménagement de la rue Paradis (parallèle à l’avenue du Prado) et la nouvelle vie de l’ancienne maternité de la Belle de Mai transformée en club de vacances. Cinq ans plus tôt en 2013, c’était l'Hôtel Dieu, situé dans le quartier du Panier, qui a été transformé en hôtel 5 étoiles géré par le groupe Intercontinental. En 2016, c’est la partie sud du Vieux Port et le Centre Bourse qui ont bénéficié d’une importante rénovation.

Cette dynamique et les projets de rénovation futurs s’inscrivent dans un projet global qui permet de mieux valoriser la ville et d’en libérer le potentiel. Comme nous avons pu le constater à Lyon (nombreux grands projets) ou à Bordeaux, ce type de rénovation permet à la ville de développer le tourisme, et d’attirer les investisseurs dans la durée.

En 2018 il y a eu la livraison de la Tour la Marseillaise (dessinée par Jean Nouvel) sur les quais d’Arenc, la rénovation du marché des capucins à Noailles, ou encore le démarrage des travaux de la place Jean Jaurès, par extension, on appelle la Plaine ce quartier qui englobe le Cours Julien, l’église Notre Dame du Mont et la place Jean Jaurès. Lieu de vie très prisé avec avec de nombreux bars, restaurants et commerces . C’est un peu le quartier underground de Marseille, ou les créateur, les artistes et les jeunes aime se retrouver…) Découvrez plus de projets à Marseille ici.

Prix de l’immobilier à Marseille par arrondissement

Le prix au m2 moyen à Marseille est de 2.800€ environ en 2020. La différence avec d’autres villes de France est saisissante puisque le prix moyen au m2 à Lyon est de 3.900€, 4.300€ à Bordeaux et que Paris dépasse les 9.000€ /m2. Malgré la taille et le rayonnement de la seconde ville de France, les prix restent équivalent à ceux des petites villes de province.

Attention néanmoins, les écarts sont importants d’un arrondissement à l’autre. Ainsi, les quartiers les plus populaires offrent des prix inférieurs à 1.000€ / m2, alors que le prix au m2 des biens dans les quartiers les plus recherchés peut dépasser les 6.000€ / m2. Cet écart élevé est à mettre en rapport avec les fortes inégalités au sein de la ville.

La tendance est à la légère hausse.

Location saisonnière à Marseille

La ville plus grande ville du sud de la France est touristique, et la location saisonnière à Marseille est une belle opportunité pour l’investisseur immobilier. Cela permet de booster le rendement locatif des projets, mais attention à la gestion nécessaire. Beaucoup d’investisseurs regardent le rendement en location courte durée à Marseille en oubliant les frais liés : frais de gestion élevés, entretien, ménage, usure plus rapide, casse et détérioration des meubles.

Château d’If et le Frioul

Comme c’est le cas dans d’autres villes de France (Paris, Bordeaux, Lyon) l’augmentation du nombre de biens disponibles en location courte durée à Marseille. Cette augmentation de l’offre et de la concurrence en location saisonnière a entraîné le prix des nuités à la baisse.

La location saisonnière peut vite devenir un travail à temps plein pour l’investisseur et donc perdre de son intérêt. Nous envisageons l’immobilier locatif comme une possibilité de créer des revenus passifs… pas de s’ajouter de la charge de travail.

Rentabilité locative : Marseille très bien positionnée parmi les grandes villes françaises

Vous le savez, un des indicateurs financier pour mesurer la performance d’un investissement immobilier est le rendement locatif. Le rendement locatif aussi appelé rentabilité locative est le rapport entre la somme des loyers annuels, divisé par le coût total de l’opération. Et pour ce qui concerne la rentabilité des investissements locatifs, Marseille fait figure de bon élève, avec des indicateurs très attractifs.

En matière de rendement locatif, comme à chaque fois, les quartiers les plus populaires délivrent les meilleurs rendements, selon les quartiers et les types de biens. C’est ce qu’on appelle le “coût du risque”. Je ne recommande pas aux investisseurs d’aller dans les quartiers les plus populaires de Marseille parce que le rendement très élevé est assorti d’un risque trop élevé en terme de population de quartier. Faire 10% de rendement ou plus dans une cité ne nous semble pas une bonne affaire.

En revanche, les arrondissements du centre, le 1er, le 2ème ou le 3ème arrondissement proposent des rendements locatifs attractifs jusqu’à 6,5% pour les petites surfaces et 7,5% sur les colocations, offrant un excellent rapport rendement / risque. Bien sûr d’une rue à l’autre l’environnement peut changer rapidement et c’est tout l’intérêt de passer par un accompagnement comme le nôtre qui vous permettra de toujours faire le bon choix.

Nos chasseurs vous accompagnent dans des opérations sûres dans les meilleurs quartiers de Marseille. Nous proposons des opérations clés en main avec des rendements entre 5% et 7,50% selon les zones retenues. Avec une sélection rigoureuse issue de notre fine connaissance du marché marseillais. Contactez-nous pour démarrer votre investissement à Marseille.

Dans quel quartier investir à Marseille ? Les arrondissements à privilégier et les quartiers à éviter dans la cité phocéenne

En tant qu’investisseur, nous vous conseillons d’éviter certains quartiers de Marseille. Dans une vision très globale de la ville, retenez que la partie nord au delà de Belle de Mai, La villette, Saint Mauront est populaire, et que la partie sud au sud du vieux port et jusqu’à La pointe rouge est plus chic.

D’abord pour l’aspect sécurité, les quartiers nords ne proposant pas toujours la sécurité que vos futurs locataires peuvent attendre, ce qui entraînera toute sorte de problème pendant la location et un fort turn over.

Ensuite parce que certaines zones de la ville sont mal desservies en transports. Ce type de critère fait toute la différence lorsque vous proposez votre bien sur le marché locatif. Vous devez le prendre en considération dès le début et intégrer ce critère lors de l’achat.

Nous vous conseillons de privilégier les arrondissements de 1er à 6ème parce qu’ils sont très bien desservis par les transports en commun de type métro et tramway. Attention aux arrondissements desservis uniquement par les bus, qui ne constituent pas un bon moyen de transport en raison de nombreux embouteillages.

La partie nord de la ville est plutôt desservie uniquement par les bus, donc c’est une zone que nous ne privilégions pas. Pour la facilité des transports, nous travaillons plus la partie sud de la ville jusqu’au terminus Sainte-Marguerite Dromel (terminus de la ligne 2 du métro).

Voici la carte des prix de l'immobilier à Marseille, selon les quartiers.

Perspectives 2020 pour le marché immobilier à Marseille

L’année 2019 a été dynamique pour le marché immobilier marseillais, avec une évolution de 12,5 % du volume des ventes. Les prix ont évolués de façon hétérogène, en effet dans le 3ème une hausse de plus de 15% à été constaté, environ 5% dans le 4ème alors que pour les quartier sud nous étions plutôt sur une légère baisse des prix au m2 de l’ordre de 1 à 2 %.

L’année 2020 s’annonce orientée à la hausse avec un bon démarrage et le regain d’intérêt des investisseurs immobilier pour la cité phocéenne. De plus en plus d’investisseurs achètent sur Marseille car ils y voient une ville à fort potentiel, les prix d’appels se font de plus en plus hauts. Bien que prudents sur les évolutions à la hausse du m2, Marseille recèle un joli potentiel de hausse dans les prochaines années, et c’est la raison pour laquelle nous y avons implanté notre activité pour vous en faire bénéficier. Mais attention, à Marseille plus qu’ailleurs, pas de demi-mesure. Vu les écarts entre les quartiers, les investisseurs ont l’obligation d’être prudents sur le choix géographique du projet : tout peut changer d’une rue à l’autre.

Vous souhaitez investir à Marseille ? Contactez mon équipe pour faire le point sur votre projet.