Inversión de alquiler Marsella, apostar por una ciudad con un fuerte potencial.

Invertir en Marsella es una excelente opción para los inversores inmobiliarios que buscan una rentabilidad atractiva y una ciudad con un fuerte potencial de desarrollo. 

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Invertir en bienes raíces en Marsella significa elegir la segunda ciudad más grande de Francia en términos de número de habitantes, y la tercera comunidad urbana más grande. Una ciudad con un potencial muy alto que se ha transformado en los últimos veinte años. Marsella tiene ventajas muy fuertes para la inversión de alquiler, en particular porque los precios de las propiedades en Marsella siguen siendo muy bajos en comparación con otras ciudades de este tamaño. Estos bajos precios de compra permiten obtener mayores rendimientos de alquiler que en otras ciudades. Pero cuidado, más que en otras ciudades, no todos los distritos son iguales.

Foto invertir bienes raíces Marsella

Por eso empezamos con París, Lyon y la región de París. Nuestro objetivo era acompañarle en sus proyectos en Marsella seleccionando cuidadosamente las mejores zonas de Marsella. Nuestro director de la zona de Marsella conoce muy bien el sector: creció en Marsella y se invirtió en esta maravillosa ciudad. Sigue al guía...

MARSELLA ...
DEMOSTRANDO UNA VEZ MÁS EL ATRACTIVO DE ESTAS GRANDES CAPITALES REGIONALES

LES ECHOS, 2018

Pero seamos honestos... la capital del sur puede dar miedo. Hay que evitar absolutamente algunos barrios, y no quise iniciar la actividad en Marsella sin tener a mano un excelente cazador que conozca los diferentes barrios de Marsella. ¿Dónde invertir en Marsella? ¿Cuáles son las mejores zonas para invertir en Marsella? ¿Qué distrito de Marsella hay que evitar? ¿Qué rendimiento de alquiler en Marsella? ¿Cuáles son los precios de los inmuebles en Marsella? Trataré estas diferentes preguntas para darle una mejor idea del mercado inmobiliario de Marsella.

En este artículo descubrirá las peculiaridades de la ciudad de Marsella. ¿Cuáles son las diferencias con otras grandes ciudades como París o Lyon. ¿Cuáles son los puntos fuertes y débiles de Marsella para sus proyectos de inversión de alquiler? ¿En qué distritos de Marsella debería concentrarse? ¿Qué distritos evitar? ¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Marsella? ¿Cuánto alquiler se puede esperar en Marsella? Y finalmente hablaremos de los mejores productos de alquiler que le permitirán obtener un buen rendimiento de su inversión en Marsella.

Inversión inmobiliaria Marsella: las especificidades de la 2ª ciudad más grande de Francia

Entre las 10 ciudades más grandes de Francia, Marsella está aparte. Con más de 860.000 habitantes en 2020, es la segunda ciudad más grande de Francia en términos de población y, sin embargo, los precios de compra son significativamente más bajos que en otras grandes ciudades francesas (encabezadas por París, Lyon o Burdeos).esta brecha tiene dos explicaciones: en primer lugar, la población de Marsella es popular. Con un 12% de paro según el último censo del INSEE, la economía de Marsella no es tan fuerte como en otras áreas de empleo. Esto a pesar de una tendencia positiva, ya que la tasa de desempleo en la ciudad ha ido disminuyendo constantemente (era del 22% en 1995). Por otro lado, a diferencia de París, por ejemplo, la ciudad de Marsella es más extensa, lo que explica la menor presión sobre la tierra. 

Invertir en Marsella: elegir una capital regional

La influencia de Marsella es histórica. Desde la antigüedad, Marsella ha sido el hogar de un puerto comercial de primera clase. Todavía hoy es el principal puerto francés e incluso el quinto más grande de Europa.

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  • Marsella es el principal centro económico del sur de Francia (fuente: Marsella Provenza) y las ciudades competidoras son mucho más pequeñas. Niza, que está detrás de Marsella y delante de las ciudades del sur en cuanto a población, tiene 350.000 habitantes frente a 860.000 en Marsella).
  • La ciudad también alberga una interesante población estudiantil. Los diferentes emplazamientos de la Universidad Aix Marseille, la Escuela Central de Marsella, Epitech, la Escuela de Negocios Kedge son algunos de los establecimientos que acogen a unos 90.000 estudiantes repartidos en varios emplazamientos geográficos de la ciudad.

Marsella: una excelente calidad de vida para sus habitantes

Las desigualdades son significativas en la ciudad. Algunos barrios aparecen regularmente en los titulares de las noticias (los barrios del norte).

Pero más allá de estos problemas tan localizados, la vida es muy agradable en Marsella. El clima y los 300 días de sol al año son una garantía de buen humor diario. Añadido al cielo azul, los arroyos y las carreteras principales como la "République", el Prado o la Canebière, es un magnífico activo para esta metrópoli del sur. Qué placer pasear por la Corniche kennedy donde se encuentran todas las calas (anse des catalans, de malmousque, de maldormé, de l'oriol así como el vallon des auffes).

Foto marina Marseille

El mar hace soñar a millones de turistas: la playa (distrito en el fondo del prado) o las islas de Friuli tienen algo que sorprende a los visitantes y a los habitantes.

Y como los inmuebles son más baratos que en otras ciudades de Francia, las áreas de vivienda son más grandes. Esto contribuye a mejorar la calidad de vida de la gente de Marsella.

Foto de inversión en alquiler de Marsella

Potencial inmobiliario en Marsella: grandes proyectos de renovación

La ciudad de Marsella está llevando a cabo importantes proyectos de renovación urbana, que están modernizando y restaurando el prestigio de esta magnífica ciudad.

Sólo en 2018, la ciudad se ha beneficiado de la reurbanización de la rue Paradis (paralela a la avenida del Prado) y de la nueva vida de la antigua maternidad Belle de Mai transformada en un club de vacaciones. Cinco años antes, en 2013, fue el Hôtel Dieu, situado en el distrito de Panier, el que se transformó en un hotel de 5 estrellas gestionado por el grupo Intercontinental. En 2016, la parte sur del Viejo Puerto y el Centro de la Bolsa se beneficiaron de una importante renovación.

Esta dinámica y los futuros proyectos de renovación forman parte de un proyecto global que hará más atractiva la ciudad y liberará su potencial. Como hemos visto en Lyon (numerosos proyectos importantes) y Burdeos, este tipo de renovación permite a la ciudad desarrollar el turismo y atraer a los inversores a largo plazo.

En 2018, se entregará la Vuelta a la Marsellesa (diseñada por Jean Nouvel) en los muelles de Arenc, se renovará el mercado capuchino de Noailles y se iniciarán las obras de la plaza Jean Jaurès. Por extensión, este barrio, que incluye el Cours Julien, la iglesia de Notre Dame du Mont y la plaza Jean Jaurès, se llama La Plaine. Es un lugar muy popular para vivir con muchos bares, restaurantes y tiendas. Es un poco el barrio subterráneo de Marsella, donde a los creadores, artistas y jóvenes les gusta reunirse...) Descubra más proyectos en Marsella aquí.

Los precios de los inmuebles en Marsella por distrito

El precio medio del m2 en Marsella es de unos 2.800 euros en 2020. La diferencia con otras ciudades de Francia es sorprendente ya que el precio medio por m2 en Lyon es de 3.900 euros, 4.300 euros en Burdeos y París supera los 9.000 euros /m2. A pesar del tamaño y la influencia de la segunda ciudad más grande de Francia, los precios siguen siendo equivalentes a los de las pequeñas ciudades de provincia.

Tenga cuidado, sin embargo, ya que hay diferencias significativas de una ronda a otra. Así, los distritos más populares ofrecen precios inferiores a 1.000 euros/m2, mientras que el precio por m2 de las propiedades en los distritos más solicitados puede superar los 6.000 euros/m2. Esta gran diferencia debe ser puesta en relación con las fuertes desigualdades dentro de la ciudad.

La tendencia es ligeramente alcista.

Alquileres de temporada en Marsella

La ciudad más grande del sur de Francia es turística, y los alquileres de vacaciones en Marsella son una gran oportunidad para el inversor inmobiliario. Permite aumentar el rendimiento del alquiler de los proyectos, pero hay que tener cuidado con la gestión necesaria. Muchos inversores miran el rendimiento de los alquileres a corto plazo en Marsella y se olvidan de los costes relacionados: altos honorarios de gestión, mantenimiento, limpieza, desgaste más rápido, rotura y deterioro de los muebles.

Foto invertir estudiante alquiler MarsellaChâteau d'If y Friuli

Al igual que en otras ciudades de Francia (París, Burdeos, Lyon), el número de propiedades disponibles para el alquiler a corto plazo en Marsella ha aumentado. Este aumento de la oferta y la competencia en los alquileres de temporada ha provocado una caída del precio de las pernoctaciones.

Los alquileres de temporada pueden convertirse rápidamente en un trabajo a tiempo completo para el inversor y así perder el interés. Vemos el alquiler de bienes raíces como una oportunidad para crear ingresos pasivos... no para aumentar la carga de trabajo.

Rentabilidad del alquiler: Marsella está muy bien posicionada entre las grandes ciudades francesas.

Como saben, uno de los indicadores financieros para medir el rendimiento de una inversión inmobiliaria es el rendimiento del alquiler. El rendimiento del alquiler, también llamado rentabilidad del alquiler, es la relación entre la suma de los alquileres anuales dividida por el costo total de la operación. Y en cuanto a la rentabilidad de las inversiones de alquiler, Marsella tiene un buen rendimiento, con indicadores muy atractivos.

En cuanto a la rentabilidad de los alquileres, como siempre, los barrios más populares ofrecen los mejores rendimientos, dependiendo del barrio y del tipo de propiedad. Esto se conoce como el "costo del riesgo". No recomiendo a los inversores que vayan a los barrios más populares de Marsella, porque el altísimo rendimiento va acompañado de un riesgo excesivo en términos de población del barrio. Hacer un 10% o más de retorno en una ciudad no nos parece un buen trato.

Por otra parte, los distritos del centro, los distritos 1, 2 o 3, ofrecen atractivos rendimientos de alquiler de hasta el 6,5% para las zonas pequeñas y el 7,5% para los pisos compartidos, ofreciendo una excelente relación riesgo/rendimiento. Por supuesto, de una calle a otra, el entorno puede cambiar rápidamente y es la ventaja de tener un sistema de apoyo como el nuestro lo que le ayudará a tomar la decisión correcta.

Nuestros cazadores le acompañarán en operaciones seguras en las mejores zonas de Marsella. Ofrecemos operaciones llave en mano con rendimientos entre el 5% y el 7,50% dependiendo de las áreas seleccionadas. Con una rigurosa selección resultante de nuestro fino conocimiento del mercado de Marsella. Contáctenos para iniciar su inversión en Marsella.

¿En qué distrito invertir en Marsella? Los distritos que deben ser favorecidos y los distritos que deben ser evitados en la zona de Marsella

Como inversor, le aconsejamos que evite ciertas zonas de Marsella. En una visión muy global de la ciudad, recuerde que la parte norte más allá de Belle de Mai, La villette, Saint Mauront es popular, y que la parte sur al sur del viejo puerto y hasta La pointe rouge es más chic.

investir à marseilleEn primer lugar por el aspecto de la seguridad, los barrios del norte no siempre ofrecen la seguridad que pueden esperar sus futuros inquilinos, lo que provocará todo tipo de problemas durante el período de alquiler y una alta rotación.

En segundo lugar, porque algunas zonas de la ciudad están mal servidas por el transporte. Este tipo de criterio marca la diferencia cuando se ofrece su propiedad en el mercado de alquiler. Debes tenerlo en cuenta desde el principio e integrar este criterio cuando compres.

Le aconsejamos que favorezca los distritos del 1 al 6 porque están muy bien servidos por los transportes públicos como el metro y el tranvía. Tengan cuidado con los barrios que sólo están servidos por autobuses, que no son un buen medio de transporte debido a los numerosos atascos de tráfico.

La parte norte de la ciudad está servida sólo por autobuses, así que es una zona que no nos gusta. Para facilitar el transporte, trabajamos más en la parte sur de la ciudad hasta el terminal Sainte-Marguerite Dromel (terminal de la línea 2 del metro).

Aquí está el mapa de los precios de los inmuebles en Marsella, según los distritos.

Perspectivas para el mercado inmobiliario de Marsella en el año 2020

El año 2019 fue un año dinámico para el mercado inmobiliario de Marsella, con un aumento del 12,5 % en el volumen de ventas. Los precios evolucionaron de manera heterogénea, de hecho en el 3º se observó un aumento de más del 15%, aproximadamente el 5% en el 4º mientras que para los distritos del sur estábamos más bien en una ligera caída de los precios por m2 del orden del 1 al 2%.

El año 2020 parece ser una tendencia al alza con un buen comienzo y un renovado interés de los inversores inmobiliarios de la ciudad de Marsella. Cada vez más inversores compran en Marsella porque la ven como una ciudad con un gran potencial, y los precios de las llamadas son cada vez más altos. Aunque somos cautelosos con la tendencia al alza de los metros cuadrados, Marsella tiene un gran potencial de crecimiento en los próximos años, por lo que hemos establecido allí nuestro negocio para ayudarles a beneficiarse de él. Pero cuidado, en Marsella más que en ningún otro lugar, no hay medias tintas. Dadas las diferencias entre los barrios, los inversores están obligados a ser cautelosos en su elección geográfica del proyecto: todo puede cambiar de una calle a otra.

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foto del editor
  • Mickael Zonta
  • Director de Inversiones de Alquiler

Graduado de una importante escuela de negocios, y tras una primera experiencia exitosa en finanzas, Mickael Zonta comenzó su carrera en el sector inmobiliario en 2011 en París antes de extender su actividad a la región de París y a la ciudad de Lyon. El hecho de que también sea un inversor inmobiliario a título personal le permite comprender los problemas de los clientes en cuanto a los objetivos de inversión, el rendimiento de los alquileres y la elección de los regímenes fiscales.

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