Dans quelles villes de France investir en locatif ?

Investir en locatif c’est l’opportunité de se constituer un patrimoine solide et une garantie de rentrée d’argent mensuelle. Aussi, l’investissement locatif, qu’il s’agisse d’un premier achat, ou d’un achat multi-propriétaire constitue un placement rentable et avantageux d’un point de vue fiscal. Seulement, où investir ? Dans quelle ville de France est-il le plus ingénieux d’investir du point de vue de la rentabilité ? Comment s’assurer que son bien sera véritablement rentable ?

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L’achat locatif dans les grandes villes : comparatif

L’achat locatif dans une grande ville constitue a priori l’assurance de la rentabilité du bien, puisque les grandes villes, et notamment les métropoles de France concentrent l’emploi et les plus grandes universités du pays. Aussi, qu’il s’agisse d’un studio d’étudiant, ou d’un 2 ou 3 pièces pour une jeune actif, l’investissement locatif dans une grande ville optimise les chances du propriétaire de louer son bien facilement, sans délai important entre deux locataires. 

Investissement Locatif vous dresse le comparatif des villes dans lesquelles il fait bon investir en 2021. 

 

Ciudad

Prix au m2

Salaire moyen / habitant (net)

Taux de chômage

Proportion d’étudiants

 París

10 350 €

4 007 €

9%

14%

 Lyon

4 928 €

2 859 €

7,8%

30%

 Marsella

3 016 €

2 458 €

9,9%

6%

 Burdeos

4 391 €

2 649 €

7,3%

23%

 Lille

3 385 €

2 504 €

8%

32%

 Nantes

3 559 €

2 641 €

6,1%

20%

 Rennes

3 708 €

2 511 €

6%

31%

 Toulouse

3 360 €

2 640 €

7,4%

28%

 Rouen

2 374 €

2 510 €

8,4%

27%

 Metz

1 833 €

2 355 €

7,2%

19%

 Nancy

1 954 €

2 527 €

7,2%

50%

 Reims

2 200 €

2 382 €

8,1%

16%

 Saint-Etienne

1 058 €

2 239 €

7,7%

15%

 Grenoble

2 594 €

2 618 €

6,4%

37%

 Montpellier

3 083 €

2 308 €

21,3%

27%

 Villeurbanne

3 708 €

2 434 €

7%

3%

 Orléans

2 228 €

2 454 €

8,4%

16%

 Région Ile de   France

6 851 €

3 255 €

9,7%

5%

Selon le type d’achat locatif souhaité, il convient de choisir entre les critères ci-dessus : 

  • pour un studio ou un 2 pièces, il faudra se concentrer sur les plus grandes proportions d’étudiants
  • pour une maison ou un appartement de standing, on se concentrera davantage sur le salaire moyen par habitant combiné au faible taux de chômage
  • les budgets plus serrés examineront le prix au mètre carré en comparaison de la proportion d’étudiants
  • pour les achats plus conséquents, il convient de vérifier le taux de chômage qui est en lien direct avec le taux de vacance

L’investissement locatif dans les grandes villes : comment choisir ?

L’achat locatif à Paris

Il s’avère toujours une excellente idée de réaliser un achat locatif à Paris, et ce pour plusieurs raisons. De par son statut de capitale, Paris restera toujours une destination obligatoire dans la vie d’au moins 50% des français, qu’il s’agisse d’une année de passage ou d’une vie tout entière. Avec ses institutions prestigieuses, ses grandes écoles, ses emplois nombreux et diversifiés, et son animation en règle générale, on cherchera toujours à louer à Paris, malgré la flambée des prix. 

 

L’investissement immobilier à Lyon

La région de Lyon est la 2e région à exporter le plus en France, ce qui en fait un bassin de l’emploi tout à fait attractif. Elle est le siège de 90 entreprises qui concentrent chacune au moins un millier de salariés. Une rénovation du quartier d’affaires de la Part-Dieu est prévue, créant par là de nouvelles opportunités d’emploi, mais également une gare encore plus conséquente capable d’accueillir plus de 200 000 visiteurs chaque jour d’ici à 2030. La dite gare permettant de se rendre à Paris en seulement 2 heures via le TGV. Ajoutons à cela sa qualité de vie, ses ruelles pavées, ses universités prestigieuses et ses nuits festives, et Lyon devient l’une des villes préférées des français et un objectif à atteindre pour beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs. Investir dans la pierre à Lyon est une opportunité d’effectuer un achat rentable et très facile à amortir. 

 

Investir dans un bien locatif à Marseille

4e grande agglomération française dans la liste de celles où il fait bon investir, Marseille se développe qu’il s’agisse des arrondissements côtiers ou portuaires comme dans ceux du centre-ville. Avec ses plages et ses calanques capables de faire rêver le monde entier, Marseille constitue l’une des villes les plus demandées en ce qui concerne le domaine locatif. Avec 3 pôles de formation universitaires imposants et une bonne trentaine d’écoles spécialisées et d’instituts techniques, Marseille concentre plus de 50 000 étudiants chaque année. Enfin, son Grand Port Maritime en fait un bassin d’emploi terriblement attrayant. Desservie par le TGV depuis Paris, Marseille est richement desservie en transports, ce qui constitue une corde supplémentaire à son arc déjà bien doté.

 

Faire un achat locatif à Bordeaux

Bordeaux constitue depuis peu le Paris provincial : de larges artères, des quartiers emplis de concept-stores et autres échoppes prisées, sa proximité de la plage et ses appartements haussmanniens en font une ville désirable pour la plupart des français. Pour 2030 on y prévoit l’arrivée d’un des plus grands projets d’aménagements du territoire français : le quartier Euratlantique, qui deviendra un nouveau bassin de l’emploi et de l’immobilier avec la construction de 25 000 logements et de nombreux commerces et enseignes du secteur tertiaire. L’aménagement des environs de l’aéroport de Mérignac est également en prévision avec la création de pas moins de 35 000 emplois. De quoi donner du fil à retordre à notre belle capitale en matière d’investissement locatif ! Pour investir, il vaudra évidemment mieux s’y prendre en amont de ces constructions afin d’éviter une hausse significative du marché de l’immobilier. 

 

Les biens locatifs à Lille

Lille a l’avantage d’être située entre Paris, Bruxelles et Londres, aussi elle dispose d’un emplacement privilégié. Elle constitue ainsi une destination locative de choix pour les travailleurs parisiens, bruxellois et londoniens, mais évidemment aussi pour les lillois. Lille est une destination de charme qui attire chaque année un flux de touristes impressionnants et constitue à ce titre un bassin de l’emploi français. Elle concentre également en son sein de nombreux sièges internationaux, mais également plus de 80 sièges nationaux, dont les employés ont besoin d’un logement. C’est également la 3e ville étudiante de France, et le 3e pôle de santé français. 

 

Investir dans le locatif à Nantes

Nantes a toujours été dans le top 3 des villes françaises où investir dans le locatif. Pourquoi ? En raison de son faible taux de chômage, de sa 1ère place dans l’industrie agroalimentaire, de son activité industrielle, de sa place de 2e dans les pôles aéronautiques français, mais aussi de l’appétence qu’ont les étudiants pour cette ville si festive. 

 

Faire un investissement locatif à Rennes

Rennes constitue la ville étudiante de France par excellence. Elle est la huitième ville universitaire de France et concentre 70 000 étudiants, soit environ un tiers de sa population. On y dénombre deux campus universitaires et 12 grandes écoles qui feraient pâlir d’envie leurs consoeurs parisiennes. Accessible depuis Paris en seulement 1h30, Rennes concentre les atouts en incarnant le siège de plusieurs grandes entreprises françaises et internationales, ainsi que des startups. D’ici 2025, le projet EuroRennes sera terminé, lequel parie sur trois grandes dimensions : une nouvelle gare, le développement du pôle économique, et l’extension du centre-ville. Trois facteurs qui feront inévitablement gagner du galon à la capitale bretonne. 

 

Investissement immobilier locatif à Toulouse

Toulouse c’est la ville FrenchTech de France, elle concentre de très nombreuses industries et presque autant de startups, c’est donc bien évidemment une ville de choix dans laquelle investir dans le locatif. Secteurs spatial, aéronautique, cosmétique, ou santé, Toulouse est une ville qui concentre de très nombreuses activités et autant de salariés et de collaborateurs en quête d’un logement. Avec son faible taux de chômage, ses airs du sud et ses murs roses, on comprend aisément qu’elle occupe une place de choix dans le coeur des français. 

 

Investir dans le locatif à Rouen

Capitale de la région Normandie, Rouen est une ville d’histoire, fief de la mise à mort de Jeanne d’Arc, elle a été très peu détruite au cours des deux guerres mondiales et comporte donc un quartier ancien singulier et important. Avec des prix stables et peu chers, elle constitue une destination de choix pour un achat locatif. Rouen c’est également un cadre de vie agréable sur l’axe Paris-Le Havre, à proximité immédiate de la capitale, accessible en 1h20 seulement par le train, et également le siège de nombreuses entreprises nationales. Elle dispose également de plusieurs incubateurs de startups où prolifèrent les jeunes actifs en demande de logements. Enfin, de par sa quiétude et son nombre de bars le plus élevé de France par habitant, elle attire de nombreux étudiants chaque année.

 

Achats locatifs à Metz

Ville lorraine à fort potentiel attractif, Metz cumule les détails appréciables qui lui confèrent une qualité de vie exceptionnelle. Avec ses startups, ses technologies, son centre d’art contemporain qu’est Metz-Pompidou, et ses concept stores, c’est l’une des villes de France les plus branchées. Outre cette attractivité bien particulière, on y compte plus de 20 000 étudiants, et son technopôle accueillant plus de 4000 salariés répartis sur la télécommunication, les grandes écoles spécialisées et son centre d’affaires (Centre International du Congrès & World Trade Center Metz-Sarrebruck). On y trouve enfin le 6e port fluvial français et le 1er port céréalier de France Invivo. 

 

Les investissements locatifs à Nancy

Avec plus de 50 000 étudiants résidant en ville, Nancy est indubitablement l’une des plus imposantes villes étudiantes de France. Avec un réseau universitaire d’exception regroupant l’Ecole Supérieure d’Art et de Design, ICN Business School et Mines Nancy pour former un cursus prestigieux s’étalant sur plus de 10 hectares, elle constitue l’un des fleurons de l’éducation supérieure française. Aussi, la ville regroupe quasiment 70% de locataires, ce qui crée une demande élevée. Avec un niveau de vie assez haut, les prix des loyers sont légèrement plus coûteux qu’à la moyenne et investir dans le locatif à Nancy peut donc s’avérer une opération très intéressante. Située entre la France, l’Allemagne et le Luxembourg, Nancy est une ville où il fait bon ouvrir des entreprises, et c’est pour cela qu’environ 1900 d’entre elles se développent chaque année pour atteindre un total de plus de 3000 entreprises. Enfin, son cadre de vie comprenant places typiquement lorraines et aspiration pour la botanique en fait rêver plus d’un. 

 

Réaliser un achat locatif à Reims

Avec sa prestigieuse Neoma Business School et Sciences Po Reims, l’agglomération champenoise peut se targuer de compter plus de 35 000 étudiants. Accessible depuis la gare de l’Est de Paris en seulement 45 minutes, Reims cumule les qualités et accueille de nombreux salariés parisiens. Aussi, la ville compte environ 70% de locataires, avec évidemment, une forte demande locative. 

 

Acheter un bien locatif à Saint-Etienne

Saint-Etienne est la 5e ville étudiante de France qui accueille 25 000 étudiants, notamment en raison de sa proximité géographique avec Lyon, mais également grâce à ses 5 campus essentiellement spécialisés en science et en santé. L’agglomération compte également 4 grands pôles industriels et économiques : Viaméca, Sporaltec, un pôle de technologies médicales ainsi qu’un pôle dédié à l’eau et à l’environnement. Proche de Châteaucreux, elle bénéficie également de la population de salariés évoluant au cœur de sa cité des affaires qui comprend 250 000 mètres carrés de bureaux et du siège international du groupe Casino. Elle bénéficie d’un taux de rentabilité locative de 7,7% : ce n’est pas l’une des villes les plus demandées en matière de location, mais ses biens y sont peu chers et il est donc possible d’en tirer de bons profits à moindre coût. 

 

Investir dans l’immobilier locatif à Grenoble

Avec ses paysages montagneux, Grenoble est une ville où la qualité de vie est très appréciable et appréciée. Très ancrée dans la recherche sur les énergies renouvelables et la culture de la faune et de la flore, elle vient en tête des nombreuses grandes villes de France concernant ces spécialités et insuffle donc un attrait tout particulier auprès des français, mais aussi des étrangers. Avec ses grands pôles universitaires scientifiques et ses 150 grandes entreprises reconnues de par le monde, elle attire sans cesse des étudiants, des jeunes cadres, et également des collaborateurs plus expérimentés grâce aux niveaux de qualification particulièrement élevés qu’exigent chacun des profils recherchés. Aussi, investir dans le locatif à Grenoble, c’est s’assurer d’accueillir de très nombreux candidats à la recherche de l’appartement ou de la maison parfaite dans le cadre de leurs études, de leur travail, ou de leur passion de la montagne. Grenoble est une véritable plaque tournante d’ingénieurs et de leader toujours à la recherche de qualifications supplémentaires et d’expériences hors du commun. 

 

L’achat locatif à Montpellier

Idéalement située à proximité des plages du Grau du Roi, de Palavas les Flots, ou encore de la Grande Motte, Montpellier est une ville extrêmement attractive. Si elle est appréciée pour son emplacement géographique, elle l’est également de par son centre-ville, bucolique et typique du sud de la France. Ruelles pavées, terrasses à perte de vue, et spécialités culinaires, elle cumule de nombreux points qui plaisent tant aux touristes qu’aux locaux. C’est sans compter son côté festif reconnu de par l’ensemble du territoire. C’est sans surprise que Montpellier est peuplée par ¼ d’étudiants au total, soit 70 000. Côté professionnel, l’agglomération de Montpellier cumule 2000 entreprises spécialisées en multimédia, en biotechnologies et en pharmaceutique réparties sur 18 grandes zones d’activité. Située au soleil avec un prix au mètre carré inférieur à 1000€ et une demande exponentielle, Montpellier constitue l’une des villes de France les plus favorables à l’investissement locatif

 

Les investissements locatifs à Villeurbanne

Villeurbanne est une commune de la banlieue lyonnaise. Elle reste néanmoins l’une des villes de France concentrant le plus de demande locative. Et pour cause, elle a de nombreux atouts, comme par exemple son campus universitaire concentrant 6 grandes écoles : Polytechnique, l’Université Claude Bernard Lyon I ou l’INSA pour ne citer qu’elles. "Si les deux villes se rejoignent sur la probabilité élevée de profiter d'une plus-value à la revente du logement, elles s'opposent toutefois en termes de vacance locative, laquelle tend à être plus faible à Villeurbanne qu'elle ne l'est à Lyon...Enfin, force est de constater que ses prix, tant à l'achat qu'à la location, font que Villeurbanne attire aussi les Lyonnais à la recherche de logements familiaux."source

 

Les achats locatifs à Orléans

Idéalement située à moins de 150 kilomètres au sud de Paris, Orléans appartient maintenant à ce qu’il convient de nommer la banlieue étendue parisienne. Les salariés parisiens privilégient régulièrement cette ville aux banlieues proches de par son cadre de vie très dynamique et son architecture qui ressemblerait à s’y méprendre à certains quartiers de la capitale...à moindre coût évidemment. Avec seulement 1h14 de trajet en train, on comprend que certains la privilégient au profit de certaines communes d’Ile-de-France bien moins desservies que la ville de cœur des rois de France. Avec plus de 113 000 habitants, Orléans présente un faible taux de chômage à moins de 9%, 5000 entreprises et pas moins de 20 000 étudiants. La ville à elle seule produit plus de 70% de l’intégralité des médicaments français et comporte donc un pôle pharmaceutique très imposant. Faciles à louer comme à revendre ses biens immobiliers font des envieux chaque année parmi les travailleurs et étudiants orléanais ainsi que les salariés parisiens. 

 

Investir dans un bien locatif en Ile-de-France

On ne présente plus la région Ile-de-France et les avantages qu’elle présente quant à l’investissement locatif. Chaque ville d’Ile-de-France constitue au mieux un choix de vie pour ses habitants, et au bas mot le “dortoir” idéal pour les emplois dans la capitale comme dans la région de manière globale. Comptant de très nombreux sièges nationaux et internationaux, de grandes écoles et les universités les plus courues du pays, l’Ile-de-France est l’endroit où la vacance locative est la plus faible. Au cas par cas, chacune d’entre elles présente des avantages particuliers et des prix au mètre carré différents. 

 

L’investissement locatif dans les grandes villes : la certitude d’une rentabilité

Le rendement locatif dans les grandes villes

Les grandes villes semblent toujours une valeur sûre en termes d’investissement immobilier. Néanmoins, avec le temps, et malgré des vacances extrêmement faibles, certaines villes voient leurs prix s’envoler et créer un rendement beaucoup moins intéressant, comme c’est par exemple le cas de Paris ou de Bordeaux. Effectivement, le loueur aura toujours énormément de demande, mais le prix auquel il aura acquis le bien sera bien plus long à amortir, même avec des loyers plus hauts que la moyenne. 

Connaître la ville ou se faire aider d’un local

N’importe quelle ville a ses quartiers plus attractifs, et d’autres, plus singuliers, d’une manière ou d’une autre. Aussi, la demande sera toujours plus forte dans certains quartiers que dans d’autres, et dans des villes comme Paris ou Marseille, le prix d’un loyer baissera de près de 200€ si tant est qu’on change de trottoir. C’est pourquoi il importe toujours de connaître la ville dans laquelle on s’apprête à acheter un bien.

L’investissement locatif dans les villes moyennes : un achat fiable et accessible

Si les métropoles constituent un investissement optimal pour un achat locatif, les villes moyennes alentours gagnent également à être connues. En effet leurs petits prix, leur proximité d’avec les grandes villes, et leur qualité de vie se révèlent des arguments de poids qui leur confèrent un faible taux de vacance. Et pour cause, lorsque l’on habite une métropole, on connaît au moins autant de proches qui habitent les villes à proximité. Évidemment les villes moyennes les mieux desservies par les transports en commun constitueront l’ “Eldorado” des investisseurs, puisqu’elles seront largement plébiscitées par les locataires. 

Dans ces conditions, la tentation de louer plus grand pour moins cher est évidemment de mise.




 

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  • Mickael Zonta
  • Director de Inversiones de Alquiler

Graduado de una importante escuela de negocios, y tras una primera experiencia exitosa en finanzas, Mickael Zonta comenzó su carrera en el sector inmobiliario en 2011 en París antes de extender su actividad a la región de París y a la ciudad de Lyon. El hecho de que también sea un inversor inmobiliario a título personal le permite comprender los problemas de los clientes en cuanto a los objetivos de inversión, el rendimiento de los alquileres y la elección de los regímenes fiscales.

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