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Inversión de alquiler en París,
Una elección lógica para el inversor inmobiliario.

La inversión de alquiler en París permite al inversor arbitrar entre una alta liquidez y un atractivo rendimiento de alquiler. Siempre que se cree valor con las obras y se cumplan los requisitos de los inquilinos parisinos. 

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Foto inversión edificio parisino

Invertir en París significa elegir un mercado inmobiliario tenso, con una demanda muy fuerte de alquileres durante todo el año. Los alquileres son altos y se beneficiará de una liquidez muy alta de las propiedades para su futura reventa. Estos elementos son esenciales para los inversores inmobiliarios bien informados, y París es la opción de propiedad cuando se busca una inversión de alquiler en la región de Ile de France.

La inversión en alquiler en París se ha confirmado como una opción inevitable para los inversores que buscan altos rendimientos de alquiler y un mercado inmobiliario dinámico. Como ya saben, la capital francesa es una de las ciudades más bellas del mundo. París está situada en el corazón de Europa y tiene una ubicación geográfica estratégica. Es una ciudad conocida en todo el mundo gracias a su dinamismo económico y riqueza cultural. También es una de las principales ciudades estudiantiles del mundo. Cada año, París acoge a varios miles de estudiantes, inquilinos, inversores... Este capital tiene muchas ventajas para obtener la mejor inversión de alquiler posible en Francia. Por eso es en París donde yo personalmente invierto...

Me llamo Mickael Zonta, soy el director de Investissement-Locatif.com y soy un inversor inmobiliario... en París. Convencido de la inversión inmobiliaria, deseo compartir con ustedes mi conocimiento del mercado parisino, diferente del francés, y darles mi consejo para invertir en París en 2020, en las mejores condiciones posibles.

ERA UNA BUENA MANERA DE INVERTIR NUESTRO DINERO...
PARÍS ES UN MERCADO MUY DINÁMICO.

ELVIRA S., CLIENTE EN PARIS

En este artículo descubrirá los puntos esenciales a considerar si desea hacer una inversión inmobiliaria de alquiler en París. Por ejemplo, descubrirá por qué París es un mercado aparte, ya sea en términos de ofertas disponibles, dinamismo económico y precios inmobiliarios y las especificidades del mercado inmobiliario parisino. Pero también responderé a las preguntas recurrentes de los inversores: ¿cuáles son los activos del capital para una inversión de alquiler? ¿Dónde invertir en París? ¿Qué distrito elegir? ¿Cuál es el precio por metro cuadrado de los inmuebles en París? Finalmente, te daré mis secretos personales para hacer la mejor inversión de alquiler en París. ¿Estás listo? ¡Empecemos!

La inversión en alquiler de París en 2020: especificidades del mercado inmobiliario de París

investir dans l'immobilier ancien paris

 

El mercado inmobiliario parisino es claramente diferente del resto de Francia. La primera causa de la tensión del mercado es la falta de ofertas disponibles en comparación con la demanda de alquiler en París. Es este déficit el que es en gran parte responsable de los altísimos precios de alquiler y venta. La cuestión para los inversores es, por lo tanto, saber cuáles son las causas de esta tensión, y especialmente si esta tensión de alquiler (medida por un índice de tensión inmobiliaria ITI) es probable que dure. Las características específicas del capital afectan a los proyectos de inversión en compra y alquiler de bienes inmuebles.

Debido a su aspecto antiguo y a sus numerosos edificios históricos (estilo Haussmann, 1900 o medieval) y a su pequeña superficie, la ciudad de París ofrece hoy en día (en 2020) muy poca disponibilidad de terrenos - terrenos edificables. Esto explica por qué se construyen muy pocos edificios nuevos en el centro de París. La mayoría de los pocos programas nuevos son llevados a cabo por el Ayuntamiento de París y están destinados a las viviendas sociales. Los demás proyectos inmobiliarios son, en la mayoría de los casos, renovaciones o edificios construidos para reemplazar edificios deteriorados, lo que no aumenta la oferta disponible en el mercado. La demanda de viviendas en la capital sigue creciendo, mientras que la oferta no aumenta lo suficiente. El déficit se está ampliando y la tensión de los alquileres sigue siendo muy alta. En este contexto, el interés de una inversión de alquiler en la antigua en París es real. 

Inversión inmobiliaria París: en 2020, la elección de una capital económica

Uno de los primeros elementos a tener en cuenta para el inversor inmobiliario es el dinamismo económico de la capital y de la región parisina, que es uno de los puntos fuertes de la capital francesa. Y esto es aún más cierto durante el período de crisis (post-Covid), ya que los franceses necesitan empleos y estos se encuentran principalmente en las grandes ciudades. Hoy en día, el área metropolitana de París es uno de los centros económicos más dinámicos del mundo. Es una de las cinco metrópolis más grandes del mundo y los cambios en su tejido económico, en particular su posición en el mundo de las empresas de nueva creación, nos dan una gran esperanza para el futuro. Es una fuerza motriz para el crecimiento francés. París, en tres especialidades económicas:

  • París es una capital de la economía y la innovación: la ciudad alberga las sedes de 39 multinacionales, entre las 500 multinacionales más poderosas del mundo. El distrito de negocios de La Défense representa el 20% del PIB de la Región de París y es el primer distrito de negocios del mundo, con tres millones de metros cuadrados de oficinas y 150.000 empleados. Es el hogar de 1.500 empresas, incluyendo 14 de las 20 principales empresas nacionales y 5 de las 15 principales del mundo.
  • En 2020, París es la capital europea más atractiva para las nuevas empresas y los inversores. Como líder mundial de la innovación, la capital francesa es un territorio de innovación que fomenta el desarrollo de proyectos ofreciendo ayuda financiera, de alojamiento y de apoyo. La ciudad está demostrando ser una gran atracción para las empresas innovadoras, como lo demuestra la apertura en 2018 de la Estación F, una incubadora gigante creada en el distrito 13 y financiada por el empresario Xavier Niel.

    Esta economía parisina, sólida y dinámica, atrae a un gran número de empleados y directivos, que tienen necesidades de vivienda:

Inteligencia, París parece ser uno de los lugares más importantes del mundo y se encuentra en la división de las principales ciudades de inteligencia del mundo. París es una de las tres ciudades del mundo que ha ganado premios Nobel en cada una de las cinco disciplinas de física, química, economía, medicina y literatura.

La Ciudad de las Luces, París es una atracción cultural y turística, una ciudad que es culturalmente muy rica por ser la capital de la moda, el lujo y la gastronomía, incluso si compite con otras metrópolis mundiales. Es la primera en el mundo en cuanto a instalaciones culturales con sus museos, teatros, óperas, cines, teatros, parques y jardines, etc...

La imagen de la capital parisina sigue siendo la de una ciudad "romántica", una ciudad museo con su centro urbano, lo que la convierte en el principal destino turístico del mundo, con más de 47 millones de visitantes al año.

investir à paris

Se dice que la ciudad de París es también la campeona mundial en transporte público, según un estudio del Instituto de Política de Transporte y Desarrollo (ITDP). Es la capital mejor servida, con tres aeropuertos internacionales, siete estaciones de TGV, 14 líneas de metro y cinco líneas de RER. Como resultado, el 100% de los parisinos viven a menos de un kilómetro de una estación de ferrocarril, lo que facilita el nivel de vida en París.

Estos elementos económicos son muy alentadores si desea invertir en París.

París, una de las mejores ciudades universitarias del mundo

Esta capital económica es también la principal ciudad estudiantil de Francia y ofrece a los jóvenes de 16 a 25 años muchas oportunidades para estudiar o trabajar.
París es sobre todo la segunda mejor ciudad estudiantil del mundo según el ranking "QS Best Student Cities" de 2018, realizado en los últimos cinco años por la empresa especializada Quacquarelli Symonds. La capital francesa tiene muchas ventajas: en primer lugar, su atractivo, con un entorno de vida que ofrece a los estudiantes en todos los campos del arte, la cultura y el ocio. También las oportunidades profesionales con empleos adecuados para jóvenes graduados, gracias a la diversidad de empresas con sede en París y a la alta concentración de prestigiosas universidades e instituciones internacionales que descubriremos.

En París, la Politécnica, la HEC y la ENA ocupan el 4º, 5º y 6º lugar, respectivamente, en la clasificación de las mejores instituciones internacionales que forman a los directivos de las mayores empresas.

El número de estudiantes en París sigue creciendo, aumentando en un 25% entre 1999 y 2016. Al comienzo del año académico 2015-2016 habrá 338.000 estudiantes, y hoy en día 500.000 jóvenes estudian en la zona del Gran París, de los cuales dos tercios (64%) están iniciando o continuando sus estudios en un establecimiento parisino. Además, ahora hay más estudiantes que estudian durante largos períodos, lo que repercute en los proyectos de inversión en alquiler, ya que la demanda de viviendas de alquiler sigue siendo tensa y las plazas de alquiler son muy limitadas.

París: la fuerte demanda de alquileres hace subir los precios

París, la ciudad de la luz que te hace soñar, es una de las ciudades más bellas del mundo. Atrae al inversor de alquiler que no se arriesga a equivocarse, es un valor seguro y permite asegurar su patrimonio.

Compiten en el mercado inmobiliario parisino con franceses que buscan alojamiento cerca de su lugar de trabajo. Porque descubrimos antes que París es una de las mejores ciudades estudiantiles (2ª mejor ciudad estudiantil del mundo en el ranking QS de las mejores ciudades estudiantiles de febrero de 2018), y también la capital económica francesa, que atrae a muchas empresas.

UGC

INVERSIÓN DE ALQUILER

En efecto, es la falta de oferta de viviendas, muy inferior a la demanda, lo que explica los altos precios de las propiedades en París en comparación con el resto del mercado francés. Así, en 2020, el precio medio por m² en la capital está por encima de los 10.500 euros/m² por un apartamento. Varía entre 9.000 euros/m² y 14.000 euros/m² dependiendo de los distritos y barrios. Por lo tanto, es esencial estudiar cuidadosamente el mercado para saber dónde invertir en París, según el enfoque que desee dar a su proyecto de inversión de alquiler.

El impacto de los alquileres a corto plazo en París y la economía del turismo

El atractivo de la ciudad más bella del mundo sigue siendo muy fuerte, a pesar de un ligero descenso en los últimos dos años debido a los trágicos acontecimientos. En este contexto, y con la llegada de los sitios de alquiler a corto plazo, muchos particulares han optado por ofrecer sus propiedades en alquiler por temporada en París. Así, 90.000 propiedades se ofrecen en la plataforma de Airbnb sólo en la región de Ile de France. Tantas propiedades que no se ofrecen para alquileres a largo plazo.

No todas las propiedades que se ofrecen a los turistas se ofrecen a un habitante de París. Estos nuevos usos recientes (la explosión de este tipo de alquileres data de 2014) están contribuyendo a la reducción de la oferta de alquileres a largo plazo.

Otro factor agravante, por lo tanto, para la escasez de ofertas de alquiler en el mercado de París. En cuanto a la pregunta que se hace, a saber, si es necesario invertir para alquilar por un corto período de tiempo, le aconsejamos que no lo haga, por varias razones que serán objeto de un artículo dedicado.

Rendimiento de los alquileres en París: hasta más del 5% bruto, dependiendo del distrito.

Como inversor inmobiliario, debe tener en cuenta que la cantidad a invertir para convertirse en propietario de una propiedad en París, lo que también llamamos un billete, es mayor que en las provincias. Para tener una propiedad de unos 15 m2, tendrá que pagar unos 210.000 euros todo incluido (incluidos los gastos de notario, mobiliario y renovación) y unos 250.000 euros por un T2. Este es un elemento a tener en cuenta.

Así, el rendimiento del alquiler en París puede llegar al 5,50% bruto si decide invertir en el antiguo, renovarlo y amueblar su propiedad.

Salvo en casos excepcionales, aconsejamos a nuestros clientes que no inviertanen París en Pinel, que no ofrece un rendimiento suficientemente alto, incluso si se tiene en cuenta la ventaja fiscal.

¿Desea invertir en París? Contáctenos para discutir su proyecto.

¿Qué tipo de apartamento elegir cuando se invierte en París?

Ahora que conoce la situación económica y el mercado inmobiliario de París...
La demanda es alta pero también depende del tipo de apartamento que se alquile. Descubriremos qué tipos de propiedades ofrecen el mayor rendimiento de alquiler en París, al tiempo que tienen una excelente liquidez en la reventa.

Invertiren un estudio en París es una muy buena opción. Los espacios pequeños son a menudo sinónimo de alta rentabilidad. Concretamente, el alquiler por metro cuadrado es más alto para una pequeña superficie que para un gran apartamento, por los mismos servicios.

Le aconsejaremos que elija, según su presupuesto, un pequeño estudio tipo área en París o T2 que le permita un mejor rendimiento de alquiler. Las zonas más grandes tendrán que ser utilizadas como pisos compartidos para ofrecerle el mayor rendimiento de alquiler, pero el tipo de propiedad que elija tendrá que corresponder a sus inquilinos objetivo.

¿Dónde invertir en París? ¿Qué distrito elegir? ¿Qué distrito evitar?

¿Dónde invertir en París? ¿Qué distrito de París debo seleccionar para mi inversión inmobiliaria? Si alguna vez has pensado seriamente en invertir en el capital, entonces te has hecho estas preguntas. Este es el caso de todos los inversores que acompaño.

Y la pregunta del mejor vecindario tiene muchas respuestas...

Como en todos los mercados inmobiliarios, hay áreas a favor para tener un rendimiento de alquiler atractivo y otras áreas para los inversores que favorecen el aspecto patrimonial. Esto depende de las expectativas, la situación financiera, el objetivo y el horizonte de inversión de cada inversor.

Nuestros cazadores de propiedades en París tienen un excelente conocimiento del mercado parisino. Imagine tener herramientas de búsqueda dedicadas a su disposición, y pasar 50 horas a la semana buscando las mejores oportunidades... eso es lo que le ofrecemos con nuestro servicio único para invertir en París.

Según el objetivo de su inversión de alquiler en París, puede optar por invertir en un barrio en desarrollo o en un barrio más burgués. Cada distrito tiene un entorno de vida diferente, con una vida vecinal más o menos activa y transporte público, y la mayoría están bien equipados con tiendas.

Los distritos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 15 y 16 son los más solicitados. Los viejos edificios Haussmannianos, o del año 1900, representan propiedades con un sello innegable. Este también es el caso de los edificios art decó. Son valores seguros en el mercado. Pero el precio del metro cuadrado en estos distritos es muy alto. Están reservados a los inversores que favorecen una lógica patrimonial, lo que significa un menor rendimiento a cambio de una demanda muy fuerte que facilitará la reventa.

Para obtener una mayor rentabilidad de los alquileres en París, tendrá que dirigirse a los barrios más populares. Puede elegir invertir, por ejemplo, en los distritos 18, 19 o 20. Son distritos emergentes, que aún no son tan atractivos como los distritos de un solo dígito. Gracias a nuestros servicios, este tipo de distrito le permitirá obtener altos rendimientos entre el 5.00% y el 6.00% bruto.

Sea cual sea el barrio, el método para obtener un alto rendimiento de alquiler es siempre el mismo: comprar una propiedad para renovar, por lo tanto con un descuento en el mercado. Entonces conviértelo en una propiedad de alta calidad. Una propiedad de la que se enamorará, gracias a una cuidadosa renovación y una decoración profesional.

Observe que en cada distrito, algunos barrios están mejor valorados que otros. Todo puede cambiar de una calle a otra. Tenga siempre en cuenta los siguientes aspectos: proximidad a tiendas, transporte, escuelas y universidades...

Descargue la guía para la inversión inmobiliaria en 2020

La inversión inmobiliaria en París: ejemplos concretos

Estos son algunos ejemplos de inversiones de alquiler realizadas en 2020 en París. Estas transacciones fueron llevadas a cabo por nuestros clientes como parte de nuestros servicios de asesoramiento de inversión de alquiler. Nos han delegado todo el proceso, desde la investigación hasta el proceso de alquiler, incluyendo la renovación y la decoración.

Feria de inversiones de alquiler en París 11

Studio dans Paris 11ème
Voici un studio réalisé dans un quartier montant du 11ème arrondissement de Paris.

investir dans le 15e

 

Après une optimisation complète réalisée par notre équipe, ce bien délivre à notre client un rendement de 4,7% brut. Le dispositif fiscal LMNP réel lui permettra de ne payer aucun impôt sur les revenus locatif pendant environ 10 ans. Donc un rendement net de près de 5% pour un bien dans le 11ème arrondissement de Paris, en 2020. Pas mal non ? :)

Appartement 2 pièces dans le 15ème arrondissement
Pour cet appartement, nous changeons de quartier. Notre client nous a sollicité dans le cadre de notre prestation de conseil en investissement immobilier à Paris, avec une volonté d'investir dans un arrondissement intermédiaire. Son souhait était de s'orienter vers un T2 en bénéficiant d'un rendement locatif supérieur au marché. Notre équipe a réalisé ce projet dans le 15ème arrondissement, et l'appartement délivre plus de 5% de rendement.

¿Cuál es el presupuesto para una inversión inmobiliaria en París?

La entrada mínima para un estudio en París con nuestra empresa es de unos 210.000 euros, todo incluido. Con este presupuesto tendrá un estudio completamente renovado, optimizado y amueblado. Esto incluye la adquisición, los honorarios del notario, la renovación completa y el mobiliario / decoración. Este presupuesto le permitirá tener unos 10.000 euros de ingresos anuales por alquiler.

Por supuesto que algunos inversores, con presupuestos más bajos, elegirán las habitaciones de las criadas. Estos apartamentos se pueden alquilar a partir de un mínimo de 9m² o 20m3. No acompañamos este tipo de proyectos.

Entonces es posible invertir en París para presupuestos más grandes. Así que proponemos apartamentos del tipo T2 desde aproximadamente 250.000 euros, pisos compartidos y recortes desde aproximadamente 350.000 euros. En el caso de las propiedades de inversión en París, la cuota de entrada es alta, a partir de un mínimo de 3 millones de euros, lo que generalmente excluye a los inversores privados.

Ofrecemos a nuestros clientes propiedades de inversión en la región de París, con presupuestos desde 600.000 euros todo incluido y hasta 2 millones de euros.

Precios por metro cuadrado en París

Hacer una inversión inmobiliaria significa, en primer lugar, conocer bien el mercado. Tienes que averiguar los precios por metro cuadrado en París. Y dependen de los distritos y barrios.

París tiene 20 distritos, con forma de caracol a ambos lados del Sena: se llaman Rive Droite y Rive Gauche. Los distritos 1 al 7 son los más caros de París, con un precio medio entre 12.000 y 17.000 euros por metro cuadrado en julio de 2020.

Evolución de la imagen del precio del metro cuadrado en París 2018

Los distritos 18, 19 y 20 ofrecen precios medios por debajo de 10.000 euros por metro cuadrado, que es lo más razonable y barato de la capital.
El precio medio del metro cuadrado de los apartamentos en los otros distritos es de entre 10.500 y 14.000 euros.
También observaremos que dentro de un mismo distrito, los precios medios por m² pueden variar considerablemente de un distrito a otro, de una calle a otra, pero también según el tipo de edificio y de propiedad.

Los precios en París están en constante aumento, como se puede ver en este gráfico que nos muestra la evolución de los precios de los inmuebles en París entre 1980 y 2019.

Fuente: Notarios de París, abril de 2019.

El impacto del control de la renta en París

Ansiosa por permitir a los parisinos encontrar una buena vivienda, la ex Ministra de Vivienda Cécile Duflot aprobó una ley de control de alquileres, conocida como la ley Alur. Esta ley entró en vigor en 2015.

La ley Alur regula los alquileres según los distritos de París, divididos en 80 zonas. Así pues, para cada zona según el tipo de propiedad, un alquiler de referencia y un aumento del alquiler de referencia indican al arrendador la cantidad máxima de alquiler que debe aplicarse. A esta cantidad se le puede añadir un suplemento de alquiler. Esta cantidad adicional, con contornos muy vagos, debe justificarse por las características de ubicación o comodidad de la vivienda. Debe ser mencionado en el contrato de arrendamiento.

Evolución de la imagen del mercado inmobiliario en ParísHasta la fecha, no existe una lista legal de las características o tasas que pueden aplicarse, y la buena práctica es alquilar una propiedad a un precio justo. Esto significa que una propiedad que tiene un suplemento de alquiler debe valer su precio, y esto es lo que aconsejo a mis clientes.

Mercado inmobiliario parisino: perspectivas para 2020

foto del editor
  • El mercado inmobiliario de París ha crecido fuertemente en 10 años (+52%). Después de un fuerte aumento en 2019 (+9,80%), el año 2020 tuvo un muy buen comienzo, antes de detenerse en el período de contención. La recuperación posterior a la conclusión muestra que los precios se mantienen estables, aunque los volúmenes son lógicamente bajos. Los notarios prevén una continuación del aumento del cvapital para el año 2020. Los precios del metro cuadrado en París deberían seguir subiendo. En cuanto al alquiler, nada nuevo bajo el sol de París. La demanda de alquileres sigue siendo fuerte aunque los precios de los alquileres parecen haberse estabilizado. El número de estudiantes, especialmente los internacionales, sigue creciendo y la economía funciona a pleno rendimiento con un aumento del número de empresas que se crean en París. En consecuencia, el tejido económico de París, su creciente demografía y el aumento de la demanda de alquileres seguirán movilizando el interés de los inversores en alquileres en los próximos años.
  • > Fuente: Datos de los notarios, abril de 2019.

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Mickael Zonta

Director de Inversiones de Alquiler

Graduado de una importante escuela de negocios, y tras una primera experiencia exitosa en finanzas, Mickael Zonta comenzó su carrera en el sector inmobiliario en 2011 en París antes de extender su actividad a la región de París y a la ciudad de Lyon. El hecho de que también sea un inversor inmobiliario a título personal le permite comprender los problemas de los clientes en cuanto a los objetivos de inversión, el rendimiento de los alquileres y la elección de los regímenes fiscales.

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