Comment le courtier immobilier peut optimiser votre capacité d’emprunt

La capacité d'emprunt est le montant le plus haut qu’elle peut vous donner, conformément à votre situation financière et à vos revenus. Comme il est complexe de définir, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier.

Optimiser le taux d’endettement

Pour fixer le montant du financement, la banque doit se référer au taux d’endettement. Il peut être calculé de la manière suivante :

Taux d'endettement = (charges + mensualité du prêt) / revenus

Sauf dans des cas exceptionnels, ce taux ne peut pas excéder 35 % pour tous les prêts auxquels vous avez souscrit. En effet, si vous devez consacrer plus de 35 % au remboursement de votre prêt, vous aurez du mal à vivre le reste du mois.

En revanche, si vous voulez allez au-dessus de ce plafond, vous aurez besoin d’un courtier. Il analysera votre dossier en profondeur afin de voir comment l’optimiser. Pour ce faire, il prendra en compte votre situation globale. Eh, oui ! Il y a des emprunteurs qui oublient de signaler une augmentation de revenus, par exemple.

S’il y a des en-cours, le courtier peut aussi jouer sur la durée de l’emprunt pour faire pencher la balance en votre faveur.

Obtenir une attestation de finançabilité

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt, le travail du courtier n’est encore pas terminé. Il faudra aussi convaincre le vendeur du bien de vous choisir. Comme il y aura certainement plusieurs candidats, la tâche sera donc compliquée.

Par contre, vous pouvez utiliser une attestation de finançabilité pour mettre en valeur votre dossier. Il s’agit d’une preuve qu’une banque peut vous financer durant un laps de temps défini. Si vous voulez en avoir une, Pretto peut vous aider.

En donnant cette attestation au vendeur, vous pourrez justifier que le montant de l’emprunt est bien en adéquation avec vos revenus et vos charges. Ce sera un avantage concurrentiel important.

Outre le fait de vous délivrer cette attestation, le courtier peut vous aider à négocier. Si besoin, il peut ajuster certains éléments, tant que le taux d’endettement de 35 % est respecté.

Concrètement, si le logement est vendu à 300 000 €, le courtier peut faire le nécessaire pour proposer une offre à 290 000 €. Par contre, si vous ne pouvez pas dépenser plus de 290 000 €, alors que le prix de vente est toujours de 300 000 €, vous ne pourrez pas avoir une attestation.

NB : Durant les négociations, il faudra toujours s’aligner sur les prix du marché.

Optimiser la capacité d’emprunt

Si vous voulez dépasser votre capacité d’emprunt, l’intervention d’un courtier immobilier sera la meilleure solution.

Faire un apport personnel

Certes, quelques banques accordent un crédit immobilier sans apport, mais c’est relativement rare. Si vous optez pour cette solution, le montant de votre prêt sera plus élevé, ce qui diminuera votre capacité d’emprunt.

En général, les banques demandent un apport à hauteur de 10 % du prix du logement. Elles peuvent évidemment accepter des candidatures qui proposent moins, mais elles seront plus difficiles à faire passer.

Pour éviter cela, il faudra contribuer autant que possible. Non seulement l’apport personnel vous rendra responsable, mais cela prouvera aussi à la banque que vous êtes en mesure d’épargner. Dans ce sens, vous ne devrez pas injecter toutes vos économies dans ce projet. Il faudra toujours garder un matelas financier, aussi appelé épargne résiduelle.

Entamer des négociations avec l’aide du courtier

Le courtier est un vrai connaisseur du secteur immobilier. Par conséquent, il saura exactement quelles banques sont susceptibles de vous financer au moment T. Il vous aidera à optimiser votre profil, pour qu’il corresponde au profil idéal de ces établissements bancaires.

Avec un profil intéressant, les banques peuvent même aller jusqu’à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Mais comme elles ne peuvent pas faire beaucoup d’exceptions, elles prioriseront les achats de résidences principales ainsi que les primo-accédants.

Le courtier prendra le temps de discuter avec vous, pour bien comprendre vos besoins et vos possibilités. À titre d’exemple, il pourra vous conseiller d’augmenter la durée de votre prêt si elle ne dépasse pas 25 ans. En somme, il fera le nécessaire pour que tous les critères vous soient favorables.

Pour terminer, n’oubliez pas que le taux d’intérêt n’est pas le seul paramètre à considérer. Le courtier immobilier connaît toutes les dispositions relatives à la vente et optera pour la méthode optimale de négociation.

Les points clés de l’article :

  • Pour calculer votre capacité d’emprunt, il faut se baser sur vos charges, sur les mensualités du prêt et sur vos revenus.
  • Si vous avez trop de charges à payer, votre taux d’endettement sera plus important. Au-delà de 35 %, la banque peut se montrer réticente à vous financer.
  • Le courtier peut optimiser votre taux d’endettement, en soldant vos prêts, en allongeant leur durée, etc.

 

 

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  • Mickael ZONTA
  • Presidente de Investissement-Locatif.com

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