El seguro del préstamo inmobiliario

Hacer una inversión de alquiler es una inversión delicada, requiere una cantidad significativa de dinero. Para obtener el capital suficiente para realizar un proyecto inmobiliario de alquiler, la mayoría de los propietarios utilizan un préstamo inmobiliario. Sin embargo, cuando se trata de préstamos inmobiliarios, es importante tener garantías. Tanto si es un prestamista como un prestatario, la contratación de un seguro de préstamo hipotecario es un paso esencial. Echemos un vistazo a esta seguridad.

¿Qué es el seguro de préstamo de vivienda?

Cuando se solicita asistencia financiera de un banco para invertir en bienes raíces, el banco requiere muchas garantías. En efecto, debe asegurarse de que los prestatarios puedan garantizar el pago de las cuotas mensuales. Además de verificar la estabilidad financiera y profesional del prestatario, el banco requiere un seguro de préstamo inmobiliario.

El seguro de préstamo de vivienda es una garantía que cubre todos o parte de los posibles riesgos de la vida: pérdida de empleo, muerte, incapacidad temporal para trabajar, incapacidad permanente, etc. Por lo tanto, para negociar una hipoteca, es importante contratar un seguro de hipoteca o de préstamo. Por lo general, cubre los riesgos relacionados con las situaciones en que no se reembolsan los pagos mensuales.

En general, en la compra de seguros de préstamo se plantean una serie de cuestiones médicas. Los bancos utilizan este formulario para evaluar el nivel de riesgo de no devolución del préstamo. Incluye el estado de salud, la edad, el historial médico... También es posible que el asegurador o el banco requieran exámenes médicos adicionales en caso de controversia. Después de responder a todas las preguntas, el prestatario está en condiciones de saber si su préstamo inmobiliario se concede o no.

Las garantías del seguro de préstamo inmobiliario:

Aunque el prestatario está en buena salud y forma, no es inmune a los acontecimientos impredecibles. El seguro del prestatario cubre varios riesgos. Averigüemos para qué sirven todas estas garantías y cuáles son los distintos niveles de cobertura.

El beneficio de la muerte:

La muerte es un fenómeno natural que no puede ser anticipado. Para evitar la imposibilidad de reembolso en caso de muerte, el banco exige un seguro de fallecimiento. Esta garantía ofrece a los herederos y co-prestatarios la posibilidad de evitar tener que soportar el pago de la hipoteca. Al suscribir un contrato de seguro de hipoteca, el prestatario paga una contribución mensual a la aseguradora. Esta contribución se calculará generalmente según el importe del préstamo. Este porcentaje permite a la compañía de seguros pagar la cantidad que se debe al banco cuando el prestatario muere. Sin embargo, el asegurador no cubre el reembolso si la causa del fallecimiento del prestatario es un suicidio o una enfermedad no indicada en el formulario.

Cobertura por discapacidad :

El seguro de invalidez cubre 3 grandes eventualidades: invalidez total permanente (PTI), invalidez parcial permanente (PPI) e incapacidad temporal para trabajar (TTI). Se diferencian entre sí por una tarifa establecida por un médico elegido por la aseguradora. En efecto, después de un accidente (en el trabajo o durante las actividades cotidianas), el prestatario ya no podrá ejercer su profesión. Un médico vendrá entonces a evaluar la tasa de discapacidad del deudor. El profesional médico determinará la tasa de discapacidad basándose en la escala de examen médico.

Una discapacidad se clasifica bajo el TPI cuando la tasa es superior al 66%. La ceguera, por ejemplo, se considera una LCT y tiene una tasa de 85%. El PPI, por otro lado, tiene una tasa de discapacidad de alrededor del 33%. Un prestatario está en TTI cuando no puede trabajar por un período de tiempo limitado. La aseguradora compensará su hipoteca hasta que pueda reanudar su actividad.  

La garantía de la pérdida total e irreversible de la autonomía:

La pérdida total e irreversible del beneficio de la independencia es una forma de discapacidad considerada grave. Se aplica a un prestatario que ya no es capaz de realizar las tareas de la vida diaria (vestirse, comer, ducharse, etc.) de forma independiente. Para llevar a cabo estas tareas, requiere la asistencia de una tercera persona. Por lo tanto, ya no puede trabajar y ganarse la vida. El Seguro de Pérdida Total e Irreversible de Autonomía o PTIA cubre el reembolso total del capital restante no pagado.

Para no estar sujeto a cancelaciones de garantía, se debe prestar gran atención a las condiciones de los aseguradores al firmar el contrato de seguro. En general, las enfermedades crónicas, las profesiones de alto riesgo y los deportes están sujetos a cláusulas especiales.... Sin embargo, este tipo de garantía cuesta un poco más que el seguro de la PTIA de un prestatario que no se expone diariamente al riesgo de accidentes. Lo ideal es tomarse el tiempo de leer y comprobar todos los términos y condiciones del contrato adelantado por el asegurador.

La garantía de desempleo:

Durante el período de reembolso de un préstamo inmobiliario, es probable que el prestatario se enfrente a una situación de cese de actividad. La garantía de pérdida de empleo cubre el pago de las cuotas mensuales durante el desempleo. La compañía de seguros se encarga de la totalidad o parte del pago del capital que queda por pagar tras la pérdida de ingresos del prestatario. Este seguro está destinado principalmente a los prestatarios asalariados con un contrato de trabajo permanente. A veces está sujeto a un requisito de antigüedad.

Las cláusulas del contrato de seguro de pérdida de empleo pueden contener varias exclusiones. Por lo tanto, es importante comprobar cuidadosamente las condiciones presentadas por el asegurador. Sin embargo, antes de acudir a una compañía de seguros, debe saber que las profesiones liberales, los empleados con contratos de duración determinada, los comerciantes y los trabajadores autónomos no tienen derecho a esta cobertura. También están excluidos de este seguro los empleados en período de prueba, los empleados que renuncian, los despedidos por mala conducta profesional o por aviso de despido.

La cobertura de enfermedad no objetiva:

La enfermedad no objetiva o NRM se refiere a los trastornos que los médicos no pueden caracterizar. Se representan como NRMs porque sus síntomas varían de persona a persona. Con el NRM, el sufrimiento no puede ser medido objetivamente y el daño causado no puede ser definido con precisión. Las enfermedades psicosomáticas, el agotamiento y los trastornos mentales como la depresión y la fatiga crónica se incluyen en los NRM.

El seguro médico no objetivo es un tipo de protección que proporciona cobertura si el prestatario tiene un NRM. Puede dar lugar a un paro laboral durante un cierto período de tiempo, con la consiguiente pérdida de ingresos y dificultades para hacer los pagos mensuales. Para tener derecho a este seguro, es importante proporcionar ciertos registros (tomografía computarizada, rayos X, etc.) a la compañía de seguros.

¿El costo del seguro del préstamo de la casa?

El costo del seguro se calcula en función de la edad del prestatario, su sexo, su estado general de salud, los riesgos asociados a la práctica de un deporte o un trabajo y el importe del préstamo cubierto. Por ejemplo, puede ser difícil encontrar un seguro de prestatario que acepte cubrir a un soldado desplegado regularmente en una zona de guerra.

El banco ofrecerá su contrato de seguro llamado "contrato de grupo" que es generalmente caro en comparación con los precios del mercado.
Hay 3 leyes que permiten que usted esté asegurado en otro lugar que no sea el banco prestamista:

  • Loi LAGARDE (aprobada en 2011): Abre el mercado de seguros de préstamos a aseguradoras externas en 2011. Antes de esta fecha no era posible asegurarse fuera del banco. Permite realizar una "delegación de seguro" exactamente en el momento de la firma del crédito, pero no cambiarla después.
  • Ley HAMON (aprobada en 2014) : Permite a los prestatarios cambiar su seguro de préstamo hipotecario en los primeros 12 meses de la firma del préstamo, con 15 días de antelación.
  • EnmiendaBOURQUIN (aprobada en 2018): Permite a los prestatarios cambiar su seguro de préstamo hipotecario cada año después del primer año, en cada fecha de aniversario de la firma del préstamo. Entonces es necesario dar un aviso de dos meses.

En todos los casos de cambio de seguro, la ley impone mantener al menos las mismas garantías que las que cubren a los asegurados. Bajo ninguna circunstancia la persona asegurada puede estar menos cubierta después de su cambio de seguro. Por otro lado, puede pedir que se aumente su cobertura (pero hay muy pocas peticiones para hacerlo).
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Por lo tanto, las economías realizadas son importantes y significativas, y les permiten reducir sus pagos mensuales a fin de liberar el presupuesto para otros gastos.

¿Es obligatorio el seguro de préstamos para la vivienda?

En general, no hay ninguna ley que obligue al deudor a contratar un seguro de préstamo hipotecario. La protección contra el riesgo de impago la imponen principalmente las instituciones financieras que conceden créditos para un proyecto inmobiliario. En efecto, en Francia es difícil encontrar un banco o institución de crédito que conceda un préstamo sin una garantía mínima. Este seguro se requiere esencialmente para financiar una inversión, como unainversión de alquiler que requiere una gran suma que debe ser reembolsada en varios años.

Hay instituciones que no piden un seguro de préstamo hipotecario, sino que exigen una prenda de activos equivalente al préstamo. Sin embargo, el prestatario a veces tiene que devolver hasta el doble de la cantidad prestada. Además, este enfoque está reservado a los prestatarios que ya tienen activos para pignorar. Para una inversión en piedra, el seguro de préstamo hipotecario resulta ser, por lo tanto, una solución más barata y segura para garantizar el pago de un préstamo.

El seguro de préstamos para la vivienda se compone de muchas garantías, algunos seguros son obligatorios. El seguro de fallecimiento es la principal garantía de esta protección contra el no reembolso de los préstamos. Las condiciones varían según los requisitos del asegurador y el proyecto inmobiliario del prestatario. Para una inversión de alquiler o una segunda vivienda, las garantías obligatorias son limitadas. En caso de incumplimiento, el prestatario puede pagar las cuotas mensuales del crédito inmobiliario por los alquileres. Para financiar una inversión en una residencia principal, la institución crediticia requiere mayores garantías.

¿Es posible asegurar un préstamo hipotecario fuera del banco?

Cuando solicitas un préstamo hipotecario, el banco ofrece su propio seguro. El prestatario puede elegir el seguro sugerido por la institución financiera o adoptar las garantías presentadas por otra institución de seguros. Desde 2015, los bancos deben proporcionar a cada prestatario un formulario normalizado en el que se detallen las características básicas del seguro hipotecario propuesto. Si el prestatario encuentra las ofertas del banco demasiado caras, tiene la opción de delegar el seguro. Sin embargo, es necesario optar por un contrato de seguro que ofrezca garantías similares a las del banco, pero a menudo a un precio más atractivo.

La elección del seguro

El banco puede ofrecerle una compañía de seguros en particular, pero no está obligado a contratar un seguro con la compañía de seguros de su banco. Por otra parte, su banco puede rechazar su préstamo si no contrata el seguro ofrecido por su banco.

La garantía contra los diversos peligros de la vida puede ser necesaria para protegerse de la pérdida de ingresos. Como inversor en propiedades de alquiler, los ingresos de la propiedad deben declararse a las autoridades fiscales, las diversas primas de seguro relacionadas con el préstamo de la propiedad serán deducibles de la misma manera que los intereses de la misma.

foto del editor
  • Manual RAVIER
  • Presidente de Investissement-Locatif.com

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