Cash flow immobilier : définition, calcul, comment l'optimiser ?

Le cash flow immobilier, c’est un terme que l’on entend couramment dans la bouche des experts en immobilier. Il s’agit d’un élément indispensable relatif à l’investissement immobilier, que ce soit pour un projet de rendement locatif, l’achat de l’immeuble, ou encore la revente sur le marché. En fait, le cash flow immobilier permet d’indiquer aux investisseurs les revenus qu’ils peuvent gagner tous les mois. Que signifie le cash flow dans le domaine de l’immobilier ? En quoi il consiste vraiment ?

Qu’est-ce que le cash flow immobilier ?

1.     Le cash flow proprement dit :

Le cash flow est un terme anglais désignant l’ensemble de flux de trésorerie. Il permet de définir les finances ainsi que les profits d’une entreprise pendant une durée limitée. A titre d’exemple, si vous faites l’achat d’un immeuble dans une ville, il vous faut une analyse complète de l’investissement locatif. Ce n’est pas tout, vous devez évaluer les prix, le marché, la rentabilité locative, la stratégie, les impôts, la taxe, les charges de copropriété ainsi que la mensualité de crédit. Le but est d’avoir tous les détails sur la rentabilité réelle du projet de l’immobilier.

2.     Le cash flow immobilier :

 Pour le cash flow en immobilier, il se définit comme une réserve financière qui reste après avoir fait le calcul de l’immobilier : bénéfice des loyers, paiement du crédit immobilier, des charges de l’immeuble, des impôts, les dépenses mensuelles. Dans l’investissement immobilier, le principe de cash flow est une stratégie percutante pour analyser l'opération. Atteindre l'équilibre entre les bénéfices et les dépenses, c’est l'assurance pour rendre rentable son projet immobilier.

Comment calculer le cash flow immobilier ?

Le cash flow est un indicateur financier, il est indispensable de faire le calcul dans le but de mesurer la rentabilité du projet immobilier (achat, revente ou location). En tant que flux de trésorerie, le cash flow vous permet de recenser tous les flux des entrées ainsi que des sorties d'argent qui sont classés pour un même investissement. Grâce à ce système d’indicateur, il devient facile pour l’investisseur de déterminer son revenu mensuel. Le calcul d’un cash flow immobilier est simple : prenez l’intégralité des flux entrants (loyers et charges refacturées aux locataires), puis faites la soustraction de la totalité des frais nécessaires ou des flux de sorties. 

Cash flow immobilier = Revenus (loyers +charges refacturées) – Dépenses.

Dans les flux entrants ou revenu locatif brut, vous allez compter le loyer. Il faut aussi prendre les charges refacturées aux locataires afin d’avoir la valeur de ces revenus. Tandis que pour les sorties, prenez compte de toutes les dépenses qui caractérisent le bien (meuble, appartement, immeuble, maison, etc.). Parmi ces flux sortants, il faut également comprendre le taux de l’emprunt immobilier que vous allez rembourser mensuellement, les frais de dossier, les mensualités, les frais de notaire, les intérêts du crédit, l’assurance, la taxe foncière ainsi que les charges sociales. En résumé, prenez compte le prix d’achat de l’appartement, les travaux, les charges, le montage bancaire (copropriété, assurances, expert-comptable…), ainsi que la fiscalité de l’opération et la fiscalité personnelle. Tout cela vous permet de découvrir la valeur exacte de votre cash flow immobilier.

 Par exemple, si vous faites l’achat d’un appartement avec 100 000 euros et vous le proposez aux loyers avec un prix de 500 euros par mois, le rendement brut sera de 6% (sans analyser la fiscalité et les charges). Si vous achetez à taux d’emprunt de 2% sur 25 ans, vous allez rembourser des mensualités de 424 euros. Par conséquent, vous allez obtenir la somme de 76 euros. Cet argent est dit votre cash flow immobilier positif. 

Quels sont les différents types de cash flow ?

Il existe deux formes de cash flow immobilier : le cash flow positif et le cash flow négatif. 

1.     Le cash flow positif

On dit que le cash flow est positif lorsque le total des entrées financières est supérieur par rapport au total des sorties. Ce résultat devient une obligation pour tous les investisseurs qui ne veulent pas plomber leur budget. L’investisseur peut remplir ses engagements car il crée de la richesse sous forme de liquidité, ce qui tranquillise les établissements financiers comme la banque. Ce surplus permettra d'aider à régler le remboursement du prêt auprès d’une banque, garantir les charges et payer les taxes.

a)     Comment créer un cash flow positif 

Le cash flow positif permet aux investisseurs immobiliers de pointer un excellent investissement. Pour créer le cash flow positif, ils doivent fixer l’achat de l’appartement immobilier avec des recettes qui garantissent la couverture de l’ensemble des dépenses. Pour ceci, il faut suivre quelques règles. Lors de l’achat du bien, vous devez vous trouver en dessous du marché et maximiser la marge de négociation. De plus, les charges doivent être faibles et privilégiez toujours une zone intéressante. Ainsi, exigez d’augmenter la valeur locative à travers les travaux de rénovation ou les travaux de réaménagement de l’appartement. 

b)    Ce qu’il faut faire d’un cash flow positif

Il est possible de pratiquer différents moyens pour faire travailler un cash flow positif. Mais l’épargner, l’utiliser en tant que revenu et l’investir dans l’immobilier sont les trois façons les plus intéressantes dans le domaine de l’investissement immobilier.

D’abord, épargner le cash-flow immobilier. Il s’agit sans doute de la meilleure solution lorsque vous obtenez le cash flow positif. Il est indispensable d’avoir de l’argent en réserve pour faire face aux imprévus qui peuvent survenir. Vous devez prendre une mesure de prévention afin de préparer les dépenses inattendues sans être en difficulté. En effet, il se peut que les travaux de rénovation de l’appartement nécessitent un gros budget et vous devez vous préparer d’un moment à l’autre. Ensuite, utiliser le cash flow en guise de revenu. Il est également possible d’utiliser votre cash flow en tant que revenu pour compléter le salaire initial. Ainsi, cela permet de cautionner les charges complémentaires ainsi que les imprévues. Lorsque que le salaire de base n’est plus suffisant pour couvrir le bloc de charges (c’est-à-dire les charges existantes et les nouvelles charges), cette deuxième option est dite un « en-cas ». Enfin, investir dans l’immobilier. C’est une dernière option consistant à vous lancer dans une nouvelle aventure et booster votre patrimoine. Vous entrerez dans un marché immobilier avec plus de bénéfices et d’expériences, et moins de risques et d’erreurs. La diversité de votre patrimoine vous permettra de vous sécuriser.

2.     Le cash flow négatif

Il s’agit d’un cash flow négatif lorsque l’ensemble des entrées financières est inférieur à l’ensemble des sorties. L’investissement devient une dépense à court terme. 

Les conséquences du cash flow immobilier négatif

Le cash flow négatif indique que le taux des dépenses lors d’un projet d'investissement est plus élevé que le taux de recettes. Si ce cash flow est trop négatif, un risque de déficit important apparaît. Si vous ne prenez aucune mesure pour relever le niveau dans une durée limitée, ainsi que pour rectifier les imperfections, vous risquez de vous retrouver dans une situation déliquate. Vous pourrez rencontrer des difficultés à parvenir à régler le prêt bancaire, le taxe foncière et d’autres dépenses liés aux investissements à cause de ce cash flow négatif. N'oubliez tout de même pas que vous aurez quand même gagné en capital immobilier.

Comment optimiser son cash flow immobilier ?

Optimiser son cash-flow permet de stabiliser votre structure financière. Pour cela, voici quelques astuces pour améliorer le cash flow immobilier.

Astuce 1 : Négocier le coût du bien en toutes circonstances

Avant d’acheter un bien immobilier, faites d’abord la négociation du prix d’achat. Les assurances de l’emprunt exprimées en pourcentage sont relatives à au prix d’achat. En effet, tentez de négocier le coût du bien pour augmenter votre cash flow.

Astuce 2 : modifier le mode de location

Si l’investissement vous apporte de l’argent non proportionnel à vos attentes, prenez des mesures en rapport avec cette situation. En cas de besoin, changez le mode location immobilière pour faire progresser votre cash flow. Saisonnière, classique ou meublée, faites le choix de la mode de location pouvant vous donner un bon rendement. Le but consiste à accroître votre cash flow immobilier.

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  • Mickael ZONTA
  • Presidente de Investissement-Locatif.com

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